Zinshaus Marktbericht Frühjahr 2026

Frühjahr 2026

Wiener Zinshaus Marktbericht Erster

Inhalt

Auf einen Blick

01 Geschichte des Wiener Zinshauses

02 Bestandsanalyse

03 Transaktionen, Preise und Renditen

3.1 Transaktionsvolumen und Anzahl Transaktionen

3.2 Transaktionsvolumen und Anzahl Transaktionen auf Bezirksebene

3.3 Käufer:innen und Verkäufer:innen

3.4 Preise und Renditen

04 Bezirke im Detail

05 Gastbeitrag

06 Ausblick

07 Kontakt

Impressum

Sehr geehrte Damen und Herren!

Der Wiener Zinshausmarkt hat 2025 eine Schwelle überschritten, die für viele Marktbeobachter noch vor einem Jahr außer Reichweite schien: Das Transaktionsvolumen liegt mit rund 1,04 Mrd. Euro erstmals seit 2022 wieder über der Milliardenmarke – ein Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Und es ist nicht nur das Volumen, das überzeugt: Mit 348 registrierten Transaktionen wurde auch die höchste Anzahl von Abschlüssen seit drei Jahren erreicht. Was diese Erholung besonders auszeichnet, ist ihre Breite. Zinshausentwickler kehren nach zwei Jahren starker Zurückhaltung spürbar in den Markt zurück. Institutionelle Bestandshalter nutzen das freundlichere Umfeld, um langfristig aufgeschobene Transaktionen zu realisieren. Und erst- mals sehen wir in relevantem Ausmaß Erstkäufer:innen im Zinshaussegment, vorwiegend private Investorinnen und Investoren, die ein stabiles Preisniveau und ein attraktives Renditeumfeld für einen Einstieg nutzen. Die Preise haben sich nach zwei Jahren Korrektur in weiten Teilen des Marktes stabilisiert. Im 1., 4. und 9. Bezirk sind die Mindestpreise bereits wieder gestiegen. Die Talsohle ist damit klar durchschritten. Unser aktueller Zinshaus-Marktbericht liefert Ihnen eine detaillierte Analyse dieser Entwicklun- gen: Transaktionsdaten auf Bezirksebene, Preis- und Renditebewegungen sowie eine differen- zierte Einschätzung des Marktausblicks für 2026. Ich lade Sie herzlich ein, diese fundierten Einblicke zu nutzen und sie jederzeit in persönlichen Gesprächen mit der exzellenten Markt- kenntnis unserer Expert:innen zu vertiefen.

Wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen.

Herzlich, Ihr

Dr. Eugen Otto MRICS Geschäftsführer OTTO Immobilien eugen@otto.at

Auf einen Blick Wiener Gründerzeit-Zinshausmarkt

Transaktionsvolumen 2025

Maximalrenditen Frühjahr 2026

1.200

4,89 % 11. Bezirk | Simmering

4,55 % 12. Bezirk | Meidling

1.038

1.050

869

900

750

600

Spitzenrenditen Frühjahr 2026

450

300

1,38 % 1. Bezirk | Innere Stadt

2,00 % 8. Bezirk | Josefstadt

150

2024

2025

in Mio. Euro

Verteilung des Transaktionsvolumens nach Käufer:innen 2. Halbjahr 2025

Verteilung des Transaktionsvolumens nach Verkäufer:innen 2. Halbjahr 2025

1 % Sonstige

9 % Privatpersonen

28 % Privatpersonen

90 % Unternehmen

72 % Unternehmen

in %

Kaufverträge bis 31.12.2025 (bis Februar 2026 im Grundbuch ersichtlich)

Durchschnittspreis

Maximalpreis

10.557,-

3.283,-

3.297,-

Herbst 2025

Frühjahr 2026

1. Bezirk | Innere Stadt Herbst 2025

1. Bezirk | Innere Stadt Frühjahr 2026

in Euro/m2

Gründerzeit-Zinshäuser in den Bezirken Wir haben für Sie Transaktionsvolumen, Preise und Renditen aller Wiener Gemeindebezirke im Detail dargestellt.

Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht.

01 Geschichte des Wiener Zinshauses

Als die für Zinshäuser der Gründerzeit relevante Bauperiode gelten die Jahre zwischen 1848 und 1918. In dieser Ära durchlief der Wiener Wohnbau eine prägende Entwicklung, die der Stadt bis heute ihr spezielles Flair verleiht: Es entstanden die für Wien so typischen Zinshäuser.

Der Grund für die Entstehung der Zinshäuser war die Bevölkerungsexplosion, die im Zuge der Industrialisierung stattfand.

Die Gründerzeit, getragen vom Großbürgertum in der Hochblüte des Liberalismus, war gleichzeitig die Epoche der Entwicklung Wiens zur internationalen Metropole. Die Entfaltung eines neuen Unternehmertums–nur kurz- zeitig durch den Börsenkrach im Jahr 1873 unterbrochen – führte zur Entstehung einer Gesellschaftsschicht, die den Adel in vielen Funktionen ablöste, wirtschaftlich und politisch. Die Epoche unterteilt sich in Frühgründerzeit (ca. 1848-1870), Hochgründerzeit (ca. 1870-1890) und Spätgründerzeit (ca. 1890-1918). Der Grund für die Entstehung der Zinshäuser war die Bevölkerungsexplosion, die im Zuge der Industrialisierung stattfand. Es kam zu einer umfangreichen Landflucht, unter anderem auch der jüdischen Bevölkerung aus den Kronländern der Habsburgermonarchie, in die damalige Reichshaupt- und Residenzstadt. Während um 1800 rund 250.000 Menschen in Wien lebten, erreichte die Stadt um 1910 erstmals einen Einwohner-Hochstand von über zwei

Millionen. Dieses enorme Wachstum erhöhte den Bedarf an Wohnraum in der Metropole. Ein weiterer Grund für die Entstehung der Zinshäuser war das Aufbrechen der traditionellen sozialen Bindungen in den Großfamilien sowie zwischen Arbeitgebern und Angestellten. Das starke Wachstum der Einwohnerzahl kannte allerdings eine Aus- nahme: In der Innenstadt war die Bevölkerungszahl in der zweiten Hälfte des 19.Jahrhunderts im Gegensatz zu den restlichen Bezirken rückläufig. Die rege Bautätigkeit im Stadtkern hatte repräsentative Gründe und diente nicht der Schaffung von Wohnraum wie im restlichen Wien. Dies zeigt sich auch in der unterschiedlichen Architektur: „Was die Art der Entwürfe und die Ausführung der Bauten betrifft, so unterscheiden sich in augenfälliger Weise die […] von den maßgeblichsten Künstlern der Zeit gestalteten Wohnpaläste von den architektonisch eher anspruchs- losen Zinshäusern in den äußeren Bezirken.“

Plan: Carl Graf Vasquez, 1830 © Wien Museum

→ Chronologie

→ Typen von Gründerzeit-Zinshäusern Während die Fassadengestaltung relativ unabhängig vom Standard des jeweiligen Gebäudes war, gab es im Inneren erhebliche Unterschiede, je nach Kaufkraft und Repräsentationsbedürfnis der Klientel. Vor allem die Größe der Wohnungen, ihre Belichtung sowie die sanitäre und technische Ausstattung differierten stark.

1848

Revolution

1850-1861

1.Stadterweiterung vom Glacis (heute Ring) bis zum Linienwall (heute Gürtel)

1857

Schleifung der Stadtmauer

Nobelmiethaus

1880-1890

2.Stadterweiterung (außerhalb des Linienwalls)

Im Gebiet der Innenstadt sowie entlang der Ringstraße und der repräsenta- tiven Ausfallstraßen der inneren Bezirke ergänzten prächtige Foyers und Stiegenhäuser die Repräsentation an der Fassade.

1904

Letzte Phase der Stadterweiterung

Bürgerliches Miethaus

→ Die Phasen der Gründerzeit

Im Gebiet der Vorstädte wurden die Wohnungen meist ohne lange Gänge direkt durch das Stiegenhaus erschlossen. Pro Stockwerk waren daher nur wenige Wohnungen untergebracht. In der Spätgründerzeit wurden diese Häuser auch mit Lift und die Wohnungen mit Sanitärräumen ausgestattet.

Frühgründerzeit 1848-1870 • Parzellen anfangs noch in L- und U-Form • Wechsel von der rechteckigen zur quadratischen Parzelle • Niedrige Bauhöhen • „Pseudowohnhof“ auf Doppelparzelle

Arbeitermiethaus

Hochgründerzeit 1870-1890 • Übergang zur H-Form • Hang zum Repräsentativen, Zinshäuser als „Wohnpaläste“ • Am Stadtrand: Gründerzeitvillen • Steigende Bodenpreise, maximale Ausnutzung der verfügbaren Flächen • Bau der Bank- und Börsengebäude

Kleine Wohneinheiten (ab 25m²) wurden durch lange Gänge erschlossen, die in der Frühform außen lagen und „Pawlatschen“ hießen. Vom Gang gelangte man typischerweise direkt in die Küche, dahinter lag meist ein Wohnraum. Wasserversorgung und Sanitärräume waren am Gang eines jeden Geschoßes – in frühen Bauten nur im Parterre – untergebracht.

Spätgründerzeit 1890-1918 • Gestaltung der Geschäftsstraßen erreicht ihren Höhepunkt • Bau des Gürtels, Integration der Außenbezirke • Maximale Flächenausnutzung • Mischungen aus Jugendstil und Späthistorismus

Stadterweiterung

vorstädtischen Bautradition. Allerdings wurde die Auf- teilung des Innenraumes im Laufe der Zeit stark verän- dert: Abgesehen von der „Hausherrenetage“ wurden dicht aneinander gereihte Zimmer-Küche- bzw. Zimmer-Kü- che-Kabinett-Wohneinheiten entlang eines langen Ganges geschaffen. Auf diese Weise konnte die höchste Raumaus- nützung gewährleistet werden. Ein Sondertypus der Früh- gründerzeit waren die „Pseudowohnhöfe“: Diese entstanden aus der spiegelbildlichen Koppelung zweier Seitenflügelhäuser und wurden auf Doppelparzellen er- richtet. Das rasante Anwachsen der Bevölkerung führte zur Entstehung von Massenzinshäusern in den Vorstädten, wo ab 1850 die bis zu viergeschoßige Bebauung möglich war. „Charakteristisch für die äußere Erscheinung des frühgründerzeitlichen Mietwohnhauses ist die schmuck- arme Gleichförmigkeit der Fassaden, die sich nach dem Prinzip der ,gleichmäßigen Reihung‘ zu einheitlichen, kaum akzentuierten Straßenwänden zusammenschlie- ßen.“

Der hohe Wohnraumbedarf in den Außenbezirken, her- vorgerufen durch das dort vorherrschende starke Be- völkerungswachstum, wurde zu einem sozialen Problem: In den 1840er-Jahren lebten in Wien und den Vororten bereits 500.000 Menschen, und die mangelhaften Wohn- verhältnisse waren ein wesentlicher Faktor für den Aus- bruch der Revolution von 1848. Zur Verringerung der sozialen Sprengkraft wurde 1849 der Neubau von Wohn- häusern steuerlich begünstigt und zur Verbesserung der Verwaltung wurden 1850 die Vororte bis zum Linienwall (dem heutigen Gürtel) eingemeindet. Der Wohnbau wurde mittlerweile auch für das Bürgertum zunehmend interessant, und mit den neuen Auftragge- bern änderte sich auch die Gestalt der Gebäude: Die Grundstücke, die einen ganzen Straßenblock umfassten, wurden aufgeteilt, da sich die bürgerlichen Bauherren die Bebauung eines ganzen Blocks nicht leisten konnten. Die organisatorisch völlig selbstständigen Einzelhäuser des Blocks wurden auch nach außen zunehmend differenziert. Diese Blockrandbebauung blieb bis 1918 der prägende Typ der Wohnhausarchitektur, die sich auch stilistisch weiterentwickelte.

Hochgründerzeit (1870-1890)

Mit dem Beginn der Hochgründerzeit, die von 1870 bis 1890 dauerte, trat ein dramatischer Stilwechsel ein: Aus- gelöst durch die neuen öffentlichen Monumentalbauten der Ringstraße (Museen, Parlament, Rathaus, Universität), wurden die Formen der staatlichen Repräsentation auch von den privaten Bauherren übernommen. Während die Häuser im Inneren relativ einheitlich gestaltet und organi- siert waren, widmete man der Individualisierung nach außen viel Aufwand. Die meisten historischen Bank- und

Das Wien Franz-Josephs I.

Die Regierungszeit Kaiser Franz Josephs I. (1848–1916), dem Wien den letzten Glanz der Monarchie verdankt, war von einer massiven Umstrukturierung des Stadtgrund- risses geprägt: Nachdem 1850 die Vorstädte rechtlich mit Wien vereinigt worden waren, befahl Kaiser Franz Joseph im Jahre 1857 die Schleifung der Befestigung und die Anlage einer Prachtstraße an ihrer Stelle. Es entstand die 1865 feierlich eröffnete Ringstraße, ein hervorragendes Beispiel der Stadtplanung des 19.Jahrhunderts und der bedeutendste historistische Prachtboulevard Europas. Die damit in Zusammenhang stehende erste Wiener Stadt- erweiterung seit dem Hochmittelalter zählt zu den städte- baulich bedeutendsten Leistungen des europäischen Historismus.

Frühgründerzeit (1840-1870)

Schon ab etwa 1840 wurden im Bereich der alten Vor- stadtkasernen verstärkt Wohnhäuser errichtet. Die ex- zessive Bautätigkeit der eigentlichen Gründerzeit begann allerdings erst mit dem Fall der Basteien. Was die Form der Grundrisse betrifft, so überwog anfangs noch die herkömmliche langrechteckige Parzelle. Diese machte bald einer gedrungeneren, dem Quadrat ähnlicheren Form Platz. Auf diesen Grundstücken entstanden die Stra- ßentrakter, während die schmalen Grundstücke Seiten- flügeltypen aufwiesen. Die Bauhöhen waren vor allem außerhalb des Linienwalls relativ gering. Sowohl der annähernd quadratische als auch der längliche Grundrisstyp wurzelten in der

Wohnung mit typischen hohen Räumen und Fischgrätenparkett.

Eingangsbereich eines Gründerzeit-Zinshauses - Baujahr 1881

Börsengebäude Wiens wurden ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet, im Späthistorismus erreichte die Gestaltung der Geschäftsstraßen schließlich ihren Höhepunkt. Stilistische Mittel waren die starke Gliederung der Baukörper, plastischer Dekor und die Verbindung mehrerer Geschoße durch vorgeblendete Säulen an der Fassade. Die Gestaltungsmöglichkeiten waren groß, da die Fassadenelemente aus einem reichen Angebot an indust- riellen Serienprodukten ausgewählt werden konnten. An- dererseits entstand aber durch die großflächige Wieder- holung ähnlicher Elemente eine gewisse Monotonie in den Straßenzügen. Der von den Zeitgenossen oft kritisierte Fassadenschmuck ist ein typisches Wiener Phänomen. In keiner anderen europäischen Großstadt wurde er so prächtig auch an einfachen Wohnbauten ausgeführt. Der Jugendstil, der für Wien in anderen Bereichen eine so prägende Rolle spielte, war für den Wohnbau nicht ganz so bedeutend. Er war der Stil der Avantgarde, des fort- schrittlichen Bürgertums und der öffentlichen städtischen Bauten. Das Baugeschehen dieser Periode war von zwei Faktoren geprägt: Repräsentation einerseits und möglichst lukrative Ausnutzung der teuren Bauplätze andererseits. Monu- mentale Gebäude mit Fassaden im Stil der italienischen Hochrenaissance waren Ausdruck einer „Nobilitierung des Zinshauses zum Wohnpalast“. Etwa um dieselbe Zeit entstanden in den nobleren Stadtrandbezirken die typi- schen Wiener Gründerzeit-Villen. Im Gegensatz dazu er- laubten die Bauordnungen von 1870 und 1883 die

Errichtung von fünf Geschoßen inklusive Erdgeschoß und Mezzanin mit einer Maximalhöhe von 25 Metern, sofern die entsprechende Straßenbreite gegeben war.

Spätgründerzeit (1890-1918)

Im Zuge der zweiten Stadterweiterung um 1890 wurde der Gürtel angelegt und die Integration der Vororte in das Stadtgefüge fortgesetzt. Die rasant steigenden Boden- preise forcierten die Verwertung der verfügbaren Grund- flächen, was mit einer Verschlechterung der Wohnqualität einherging. Durch die Reduktion der Stiegenhäuser ent- standen überlange Gänge und die Fläche der Haupthöfe schrumpfte zugunsten mehrerer kleiner Lichthöfe, um welche die Nebenräume, wie Kabinette und Toiletten, an- geordnet wurden. Die maximale Flächenausnutzung des Grundstückes stand im Vordergrund; in der Bauordnung von 1895 wurde eine Reduzierung des Hofausmaßes auf 15 Prozent zugelassen, sodass nahezu die gesamte Parzelle verbaut werden durfte. Kleine Lichthöfe sowie Luftschächte mussten für die Tageslicht- und Frischluftversorgung der innen liegen- den Kabinette bzw. Nebenräume genügen. Innerhalb der Gebäude gingen die Statusunterschiede zurück: Die so- ziale Bedeutung der Stockwerke wurde durch die Ein- führung des Liftes im gehobenen Miethaus ausgeglichen; auch die Frage, ob eine Wohnung weiter vorne oder hinten im Gebäude lag, nahm an Bedeutung ab.

Stiegenhaus eines Gründerzeit-Zinshauses - Baujahr 1881

Für die Spätgründerzeit charakteristisch war der Doppel- trakter, der bei tiefen Parzellen auch mehrfach hinter- einander gekoppelt sein konnte. In den Vororten war der Straßentrakter der am stärksten vertretene Zinshaustyp, während in den inneren Bezirken ein neuer Bautyp ent- stand: der Straßenhof mit zurückversetztem Mittelteil– ein später Nachfahre des barocken Ehrenhofes. Neben die altdeutsche Formenwelt trat bald jene des heimischen Barock, was dem Verlangen nach gesteigertem Prunk entgegenkam. Eine zunehmende Tendenz zur Vertikalität, Asymmetrie und Kopflastigkeit herrschte in diesem Zeit- abschnitt vor, wobei der sich um die Jahrhundertwende entfaltende Jugendstil mit dem Späthistorismus Mischung- en einging, die oft zu originellen Schöpfungen führten.

wurden zu Lichtschächten reduziert. Prächtige Fassaden sollten über den niedrigen Standard der Häuser hinweg- täuschen und die Vermietbarkeit verbessern – unge- schmückte Häuser wurden schon damals schlechter vom Markt angenommen.

Mindeststandards

Die großflächige Bebauung der Vorstädte wurde durch die Entwicklung leistungsfähiger Massenverkehrsmittel begünstigt: Die Straßenbahn bildete ab etwa 1865 eine Verbindung zwischen der Stadt und den Vororten, die 1890 eingemeindet wurden. Der Wohnraumbedarf der dort lebenden Arbeiterfamilien war enorm. Die Errichtung von kleinen, erschwinglichen Wohnungen wurde daher gefördert, wobei gewisse Mindeststandards einzuhalten waren; zum Beispiel der Verzicht auf Souterrainwohnun- gen oder die Bereitstellung der Wasserversorgung auf jedem Stockwerk. Um die Bodenrendite dennoch zu er- halten, wurde der mögliche Bebauungsgrad auf 85 Pro- zent des Grundstücks angehoben, das heißt, die Höfe

Diese meist gusseiserne Konstruktion wurde früher für das Abstellen von Kohlensäcken verwendet.

02 Bestands- analyse

Bei der amtlichen Wohnungs- und Gebäudezählung im Jahr 2001 wurde der Gesamtbestand an Gebäuden für ganz Österreich ermittelt. Aus diesen Daten hat OTTO Immobilien die Anzahl der Gründerzeit-Zinshäuser in Wien nach klar definierten Kriterien herausgefiltert. Weitere Datenquellen sind der Kulturgüter- kataster der Stadt Wien, das Grundbuch, das Bundesdenkmalamt sowie eigene Erhebungen.

Kriterien für das Gründerzeit-Zinshaus im engeren Sinn nach OTTO Immobilien: ● Baujahr 1848-1918 ● geschlossene Bauweise (keine Zinsvillen) ● im Stil des Historismus mit zahlreichen klassischen dekorativen Stilelementen ● keine Sondernutzung (öffentliche Gebäude, Palais etc.) ● kein Wohnungseigentum

Martin Denner, BSc Abteilungsleiter Research Sprechen Sie mit mir über: → Marktberichte → Markttrends → Analysemethoden

● +43 664 885 90 400 ● m.denner@otto.at

Bestand

Die Anzahl der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser nimmt stetig ab.

Seit Beginn unserer Recherchen im Herbst 2009 hat sich der Bestand signifikant verändert:

um 2.182 verringert, was einem Rückgang des Bestandes seit 2009 von etwa 14 % entspricht. Hauptgrund für den Verlust von Gründerzeit-Zinshäusern − definiert im enge- ren Sinn nach OTTO Immobilien − ist immer noch die Begründung von Wohnungseigentum. Ein weiterer Grund, der zur Reduktion des Bestandes führt, ist die Nutzungs- änderung, so z.B. die Umwandlung in Hotels. Abrisse von Gründerzeit-Zinshäusern sind dagegen selten, was für ihre hohe bauliche Qualität bzw. ihre ausgezeichnete Adaptierbarkeit spricht.

Die Abbildung vergleicht die Anzahl der Gründerzeit- Zinshäuser in den Wiener Gemeindebezirken damals und heute. Während im Herbst 2009 noch 15.528 Gründerzeit- Zinshäuser − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − identifiziert werden konnten, sind es mit Stichtag 14.02.2026 nur noch 13.346. Damit hat sich die Anzahl seit der letzten Berichtsperiode um 42 und somit insgesamt

Bestand Wiener Gründerzeit-Zinshäuser: Veränderung seit 2009

13.346

- 2.182

15.528

● Frühjahr 2026 ● Veränderung des Bestandes seit der Ersterfassung 2009 (Abfragen bis Februar 2026 berücksichtigt)

Anzahl der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser nach Bezirken

1.500

↓ 216 1.163

1.350

↓ 165 992

↓ 163 959

1.200

↓ 176 887

↓ 167 853

↓ 136 840

1.050

↓ 105 775

900

↓ 120 668

↓92 699

↓ 104 662

↓ 108 598

↓ 92 591

750

↓ 42 574

↓ 74 484

↓ 85 465

600

↓ 63 451

↓ 78 405

↓ 55 423

↓ 51 352

450

↓ 35 225

300

↓ 12 110

↓ 28 92

↓

150

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

● Frühjahr 2026 ● Bestand Ersterfassung 2009 (Abfragen bis Februar 2026 berücksichtigt) ↓ Veränderung

03 Trans- aktionen, Preise und Renditen

Als Grundlage für die vorliegende Marktanalyse dienen die von uns erhobenen Informationen über Gründerzeit-Zinshäuser – im engeren Sinn nach OTTO Immobilien.

3.1 Transaktionsvolumen und Anzahl Transaktionen

Gesamtjahr 2025

Zweites Halbjahr 2025

Das gesamte Transaktionsvolumen setzt sich aus Asset und Share Deals zusammen. Die Abbildung verdeutlicht die Marktentwicklung im Zeitraum von 2017 bis 2025. Dabei zeigt sich: Im Jahr 2025 (Stichtag: 14.02.2026) lag das Volumen mit insgesamt rund 1,04 Mrd. Euro (+19 %) signifikant über dem Vorjahreswert. Im Vergleich zu den Jahren 2023 und 2024 verzeichnete 2025 somit eine deutliche Erholung, wenngleich die Rekordjahre 2019, 2021 und 2022 mit rund 2 Mrd. Euro ein nahezu doppelt so hohes Niveau erreichten. Für 2026 prognostizieren wir eine weitere moderate Steigerung auf rund 1,3 Mrd. Euro. Ebenso deutlich fiel das Plus bei der Anzahl der Trans- aktionen aus: Im Gesamtjahr 2025 wurden am Wiener Zinshausmarkt 348 Verkäufe registriert – ein Zuwachs von 18 % gegenüber dem Vorjahr.

Im zweiten Halbjahr 2025 wurde am Wiener Zinshaus- markt ein Transaktionsvolumen von rund 439 Mio. Euro erzielt (Stichtag: 14.02.2026). Dies entspricht einem leichten Rückgang von 8 % gegenüber dem Vergleichs- zeitraum 2024. In diesem Segment ist eine deutliche Ab- schwächung der Marktaktivität primär im Bereich der Share Deals zu beobachten. Infolge der neuen rechtlichen Rahmenbedingungen gingen diese signifikant zurück und drückten somit das Halbjahresergebnis. Wir rechnen auch für das Jahr 2026 mit einer ähnlich geringen Dynamik in dieser spezifischen Transaktionsart. Hinsichtlich der An- zahl der Transaktionen zeigt sich hingegen eine deutlich belebte Entwicklung: Die Zahl der Abschlüsse stieg von 151 im ersten Halbjahr auf 157 im zweiten Halbjahr 2025.

Transaktionsvolumen und Anzahl der Transaktionen von Gründerzeit-Zinshäusern

● Anzahl Transaktionen

Mio. Euro

2.550 2.700 2.850

900

2.400

800

2.250

2.100

700

1.950

600

1.800

1.650

1.500

500

1.350 1.200 1.050 900

400

300

750

450 600

200

300

100

150 0

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

● 1. Halbjahr Asset Deals ● Nachlauf ● 2. Halbjahr Asset Deals ● Nachlauf ● 1. Halbjahr Share Deals ● 2. Halbjahr Share Deals

Hinweis: Der Nachlauf ergibt sich aus jenen Kaufverträgen, die im untersuchten Zeitraum abgeschlossen wurden, aber erst nach dem Zeitpunkt der Erhebung im elektronischen Grundbuch zur Verfügung gestellt wurden. Seit 2021 werden durch Share Deals veräußerte Zinshäuser von OTTO Immobilien bewertet und daraus ergibt sich – zum ersten Mal am Wiener Immobilienmarkt – eine vollständige Transparenz über das exakte Gesamttransaktionsvolumen.

3.2 Transaktionsvolumen und Anzahl Transaktionen auf Bezirksebene

Gesamtjahr 2025

Zweites Halbjahr 2025

Hinsichtlich der einzelnen Bezirke war im Jahr 2025 eine verstärkte Transaktionstätigkeit in den Außenbezirken zu beobachten. Besonders hervorzuheben sind dabei der 13., 15., 19. und 20. Bezirk, die in der aktuellen Betrachtungs- periode Zuwachsraten von mindestens 100 % verzeichne- ten. Allein im 20. Bezirk wurden fünf Zinshäuser mit einem Einzelwert von jeweils über 3 Mio. Euro veräußert. Bei den inneren Bezirken ergab sich ein differenziertes Bild: Während im 3., 6. und 9. Bezirk deutliche Steigerun- gen des Transaktionsvolumens registriert wurden, ver- zeichneten die Bezirke 1, 5 und 8 beträchtliche Rück- gänge von bis zu 45 %.

Der Fokus auf die zweite Jahreshälfte 2025 offenbart bemerkenswerte Entwicklungen am Wiener Markt. Be- sonders ausgeprägt war das Wachstum in den Bezirken innerhalb des Gürtels: Hier stieg das Transaktionsvolumen in nahezu allen Lagen an – mit Ausnahme des 1. und 8. Bezirks. Ein gegensätzliches Bild zeigt sich in den Bezirken außer- halb des Gürtels. Während der 13., 15. und 20. Bezirk signi- fikant zulegen konnten, verzeichneten andere Bezirke starke Rückgänge. Insbesondere im 10., 14., 16. und 18. Bezirk war eine deutliche Abnahme der Marktaktivität zum Vergleichszeitraum messbar. Dabei wiesen der 14., 16. und 18. Bezirk im Durchschnitt ein um 58 % geringeres Transaktionsvolumen auf.

Transaktionsvolumen und Anzahl nach Bezirken 2. Halbjahr 2025* (Asset und Share Deals)

Mio. Euro

Anzahl

100

12 12

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

● 2. Halbjahr 2025 ● Anzahl 2. Halbjahr 2025 *Kaufverträge bis 31.12.2025 (bis Februar 2026 im Grundbuch ersichtlich)

3.3 Käufer:innen und Verkäufer:innen

Unternehmen haben auf der Käuferseite stark die Nase vorne.

Die bis Februar 2026 online abrufbaren Kaufverträge des Jahres 2025 wurden von OTTO Immobilien nach Käufer:innen und Verkäufer:innen analysiert sowie in die Gruppen Privatpersonen, Unternehmen und Sonstige unterteilt. Hinsichtlich des Transaktionsvolumens stellten Unter- nehmen im 2. Halbjahr 2025 sowohl die umsatzstärkste Käufer- als auch die aktivste Verkäufergruppe dar: Gemessen am gesamten Marktvolumen entfielen 90 % des Käufer- sowie 72 % des Verkäufervolumens auf

diese Gruppe. Dies entspricht einer Zunahme von 18 bzw. 12 Prozentpunkten gegenüber dem 1. Halbjahr 2025.

Privatpersonen zeichneten im 2. Halbjahr 2025 für 9 % des Käufer- und 28 % des Verkäufervolumens verant- wortlich. Dies spiegelt eine deutliche Abnahme von 10 Prozentpunkten auf der Käuferseite sowie einer stabilen Entwicklungen auf Verkäuferseite wider. Auf die Gruppe der Sonstigen entfiel lediglich 1 % des Käufervolumens, was einen signifikanten Rückgang im Vergleich zur Vor- jahresperiode darstellt.

Verteilung des Transaktionsvolumens nach Käufer:innen 2. Halbjahr 2025*

Verteilung des Transaktionsvolumens nach Verkäufer:innen 2. Halbjahr 2025*

1 % Sonstige

9 % Privatpersonen

28 % Privatpersonen

90 % Unternehmen

72 % Unternehmen

*Kaufverträge bis 31.12.2025 (bis Februar 2026 im Grundbuch ersichtlich, nur Asset Deals berücksichtigt)

→ OTTO Insight Privatpersonen Natürliche Personen

Unternehmen Juristische Personen (AG, FlexKapG, GmbH, GesmbH, OG, KG, Banken, Versicherungen) Sonstige Gebietskörperschaften, Gemeinden, Institute, Privatstiftungen, Religionsgemeinschaften, Vereine, Verlassenschaften

3.4 Preise und Renditen

Preissteigerung seit der letzten Berichtsperiode im Herbst 2025. Auge fiel dabei der Anstieg der Maximalpreise in den Bezirken 4 und 9. Der Durchschnitt betrug in diesen Bezirken rund 8 %. Vor allem im 9. Bezirk haben wir eine hohe Marktaktivität im höheren Preissegment beobachtet, dementsprechend haben sich die Maximalpreise in dieser Berichtsperiode entwickelt.

Die Einstiegspreise zeigen jedoch in einigen Bezirken auch wieder leichte Rückgänge. Generell ist aber mittlerweile die Talsohle erreicht, und die Preise haben sich seit der letzten Berichtsperiode in vielen Bezirken stabil entwickelt. Die Mindestpreise haben sich in knapp zwei Drittel der Wiener Gemeindebezirke konstant entwickelt. In den Be- zirken 1, 4 und 9 konnten wir Steigerungen zwischen 2 % und 6 % beobachten. Auffällig sind jedoch deutliche Rück- gänge in den Bezirken 5, 6, 10 und vor allem im 17. Bezirk, wo das Preisniveau um 15,3 % nachgab. Dort sind auffällig viele Zinshäuser von Privatpersonen zu Preisen verkauft worden, die sich deutlich unter dem derzeitigen Markt- niveau bewegen. Im 1. Bezirk haben wir die Mindestpreise leicht nach oben korrigiert und damit die Spanne zwi- schen Mindest- und Maximalpreis wieder etwas verklei- nert. Die niedrigsten Einstiegspreise sind weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden; mittlerweile werden in Wien Gründerzeit-Zinshäuser in einem durch- schnittlichen Zustand wieder ab 1.540 Euro/m² gehandelt. Bei den Maximalpreisen zeigt sich in dieser Berichtspe- riode ein leicht verändertes Bild. Die durchschnittliche Veränderung beträgt hier lediglich +1 %. Besonders ins

Der in der letzten Berichtsperiode verzeichnete Anstieg der Maximalrenditen setzt sich seit Jahresbeginn nur mehr teilweise fort. Vor allem in den inneren Bezirken konnten wir bei den Minimal- als auch Maximalrenditen leichte Änderungen beobachten. Im 4. und 9. Bezirk ver- größerte sich die Spanne in beide Richtungen um jeweils 0,1 Prozentpunkte. In den Bezirken 5, 6 und 7 stieg die Maximalrendite um rund 0,1 Prozentpunkte an. Die Außen- bezirke zeigen ein stabiles Niveau - darunter die Bezirke 13, 18 und 19, welche sich derzeit auf etwa dem Niveau der inneren Bezirke bewegen. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage – sprich die Mindestrendite im 1. Bezirk – beträgt derzeit 1,38 %.

Durchschnittspreis und Durchschnittsrendite im Jahresverlauf

Euro/m²

4.500

4,50

4.000

4,00

3.500

3,50

3.000

3,00

2.500

2,50

2.000

2,00

1.500

1,50

1.000

1,00

500

0,50

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

● Durchschnittspreis in Euro/m2 ● Durchschnittsrendite in %

Durchschnittspreise nach Bezirken

Durchschnittspreise in Euro pro m2

Bezirke

● 8.329,-

● 3.549,- bis 4.705,-

4., 6., 7., 8., 9., 13., 18., 19.

● 2.616,- bis 3.455,-

2., 3., 5., 14., 17.

● 1.965,- bis 2.485,-

10., 11., 12., 15., 16., 20., 21., 22., 23.

8 7

15 6

Frühjahr 2026 (Stichtag 14.02.2026)

Durchschnittsrenditen nach Bezirken

Durchschnittsrendite in Prozent

Bezirke

● 1,91 %

● 2,55 bis 2,86 % 4., 6., 7., 8., 9., 13., 18., 19.

● 2,90 bis 3,28 % 2., 3., 5., 14., 17., 20.

8 7

● 3,61 bis 4,17 % 10., 11., 12., 15., 16., 21., 22., 23.

15 6

Frühjahr 2026 (Stichtag 14.02.2026)

Preise pro m² in den Bezirken

11.000

10.557,-

10.000

9.000

8.000

7.000

6.090,-

6.000

6.100,-

5.610,-

5.310,- 5.410,-

4.994,-

5.000

4.590,- 4.677,-

4.450,-

4.250,-

4.221,-

4.176,-

4.000

3.390,-

3.240,-

3.120,-

2.966,-

3.150,- 3.189,- 3.320,-

2.790,-

3.000

2.733,-

3.066,-

3.020,-

2.540,-

2.510,- 2.490,-

2.877,-

2.392,-

2.389,-

2.670,- 2.720,-

2.480,- 2.460,-

2.350,-

2.000

1.992,-

1.940,-

1.850,- 1.780,- 1.790,- 1.790,-

1.750,-

1.655,- 1.710,-

1.550,- 1.540,-

1.000

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

Euro/m² ● Frühjahr 2026 ● Herbst 2025

Renditen in den Bezirken

4,89 %

4,55 %

4,39 %

4,33 %

4,28 %

4,24 %

4,10 %

4,04 %

3,92 %

3,90 %

3,79 %

3,66 %

3,59 %

3,45 %

3,44 %

3,34 %

3,29 %

3,22 %

3,44 % 3,39 %

3,20 %

3,09 %

3,22 % 3,18 %

3,15 %

3,08 %

2,92 %

2,77 %

2,43 %

2,61 %

2,44 %

2,43 %

2,38 %

2,36 %

2,32 %

2,24 %

2,12 %

2,06 %

2,00 % 2,00 % 2,01 %

2,00 %

1,38 %

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

in % ● Frühjahr 2026 ● Herbst 2025

04 Bezirke im Detail

Auf den folgenden Seiten haben wir alle relevanten Marktdaten wie den Bestand, das Transaktionsvolumen sowie die Preise und Renditen für jeden Bezirk einzeln historisch und kartographisch aufbereitet.

Hinweis: Alle Vergleiche des Transaktionsvolumens in den Texten des folgenden Kapitels beziehen sich auf die jeweilig gültigen Vergleichszeiträume und können dadurch geringfügig niedriger sein als in der Grafik ersichtlich.

Zahlen und Fakten

Der Wiener Zinshausmarkt wurde von OTTO Immobilien in den letzten 17 Jahren nach allen relevanten Marktkenn- zahlen, insbesondere dem Bestand, der Anzahl der Trans- aktionen, dem Transaktionsvolumen, Käufer- und Verkäuferkategorien sowie den Preisen und Renditen

untersucht. In diesem Kapitel werden diese Informationen visuell auf der Wienkarte dargestellt, die eine Indikation für die Preise in der jeweiligen Region innerhalb des Bezirks gibt. Dadurch haben Sie nun die Möglichkeit, diese Infor- mationen noch besser zu interpretieren.

Heatmap Transaktionsaktivitäten Zinshäuser Wien 2025

8 7

geringe Transaktionsaktivität

hohe Transaktionsaktivität

→ OTTO Insight Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten – in diesem Fall die Zinshaustransaktionen im Jahr 2025 - im geografischen Zusammenhang intuitiv begreifbar macht. Die stärkste Aktivität, bezogen auf das Transaktionsvolumen, fand hier in in den Bereichen rund um den Gürtel und im 1. Bezirk statt.

1. Bezirk | Innere Stadt

Im Gesamtjahr 2025 wurde in der Inneren Stadt ein Transaktionsvolumen von rund 93 Millionen Euro er- zielt. Gegenüber dem Vorjahr mit rund 107 Millionen Euro entspricht dies einem Rückgang von etwa 14 %. Trotz dieser Abnahme stellt der 1. Bezirk den Bezirk mit dem zweithöchsten Volumen 2025 im Wiener Vergleich dar. Die Anzahl der Transaktionen stieg im gleichen Zeitraum von 6 auf 7 Abschlüsse. Mit Stand Frühjahr 2026 liegt die Preisspanne zwi- schen 6.100 und 10.557 Euro pro m². Damit zeigt sich der Mindestpreis gegenüber Herbst 2025 erhöht, wäh- rend der Maximalpreis auf dem Niveau der Vorperiode verbleibt. Mit 1,38 % weist der Bezirk aktuell die nied- rigste Spitzenrendite in Wien auf; die maximale Rendite beläuft sich auf 2,43 %. Insgesamt hat sich die Rendite- spanne seit Herbst 2025 leicht nach unten verschoben. Der Zinshausbestand hat sich seit Herbst 2025 nicht verändert und liegt aktuell bei 574 Häusern. Seit der Ersterfassung 2009 entspricht das einer Abnahme von insgesamt 42 Häusern.

Transaktionsvolumen

350

300

←

250

←

200

150

←

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

1,38 % Spitzenrendite Q1/2026

10.557,- Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

92,56 Mio.

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

14.000

5,0

12.000

4,0

10.000

3,0

8.000

6.000

2,0

4.000

1,0

2.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

Preisklassen im Detail, Frühjahr 2026

U2 U4

Preisniveau in Euro/m2 ● niedrig ● mittel ● hoch

2. Bezirk | Leopoldstadt

In der Leopoldstadt wurde im Jahr 2025 ein Trans- aktionsvolumen von rund 57,6 Millionen Euro erzielt. Gegenüber 2024 mit rund 69 Millionen Euro entspricht dies einem Rückgang von etwa 17 %. Die Anzahl der Transaktionen erhöhte sich im gleichen Zeitraum von 16 auf 17. Das Preisniveau zeigt sich mit Stand Frühjahr 2026 weiterhin stabil. Die Preisspanne liegt unverändert bei 2.480 bis 4.176 Euro pro m². Auch die Renditen be- wegen sich auf dem Niveau der Vorperiode und be- tragen 2,36 % am unteren sowie 3,44 % am oberen Ende der Spanne. Der Zinshausbestand ging von 976 zum Zeitpunkt der Ersterfassung im Jahr 2009 auf aktuell 840 zurück, was einer Reduktion um drei weitere Häuser seit Herbst 2025 entspricht.

Transaktionsvolumen

350

300

250

200

150

←

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

2,36 % Spitzenrendite Q1/2026

4.176,-

57,58 Mio.

Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

7.000

5,0

6.000

4,0

5.000

3,0

4.000

3.000

2,0

2.000

1,0

1.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

Preisklassen im Detail, Frühjahr 2026

Preisniveau in Euro/m2 ● niedrig ● mittel ● hoch

3. Bezirk | Landstraße

Im 3. Bezirk wurden im Jahr 2025 rund 88 Millionen Euro Transaktionsvolumen erzielt. Gegenüber 2024 mit knapp 58 Millionen Euro entspricht dies einem Anstieg von etwa 52 %. Parallel dazu erhöhte sich die Anzahl der Transaktionen von 17 auf 21 Abschlüsse. Mit Stand Frühjahr 2026 entwickelte sich das Preis- niveau im Frühjahr 2026 weiterhin konstant. Die Quad- ratmeterpreise liegen unverändert zwischen 2.460 und 4.450 Euro. Parallel dazu bleibt auch die Rendite- spanne stabil und bewegt sich wie in der Vorperiode zwischen 2,24 % und 3,66 %. Der Bestand an Zinshäusern sank seit Beginn der Auf- zeichnungen im Jahr 2009 von 1.122 auf 959. Gegen- über Herbst 2025 entspricht dies einer Abnahme um acht Häuser.

Transaktionsvolumen

350

300

250

←

200

←

150

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

2,24 % Spitzenrendite Q1/2026

4.450,-

88,04 Mio.

Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

7.000

5,0

6.000

4,0

5.000

3,0

4.000

3.000

2,0

2.000

1,0

1.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

Preisklassen im Detail, Frühjahr 2026

Preisniveau in Euro/m2 ● niedrig ● mittel ● hoch

4. Bezirk | Wieden

Im Gesamtjahr 2025 wurde im 4. Wiener Gemeinde- bezirk ein Transaktionsvolumen von rund 76,8 Millionen Euro erreicht. Gegenüber 2024 mit rund 74 Millionen Euro entspricht dies einem leichten Anstieg von etwa 4 % und. Die Anzahl blieb im gleichen Zeitraum mit jeweils 12 Transaktionen unverändert. Im Frühjahr 2026 liegt das Preisniveau leicht höher als noch in der Vorperiode Herbst 2025. Die Quadrat- meterpreise bewegen sich nun zwischen 3.066 und 4.994 Euro. Gleichzeitig hat sich die Renditespanne leicht nach unten verschoben: Die Spitzenrendite liegt bei 2,00 %, die maximale Rendite bei 3,45 %. Der Bestand an Zinshäusern ging seit Herbst 2009 von 514 auf derzeit 451 Objekte zurück. Dies stellt eine Reduktion um ein Haus seit Herbst 2025 dar.

Transaktionsvolumen

175

150

125

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

2,00 % Spitzenrendite Q1/2026

4.994,-

76,84 Mio.

Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

7.000

5,0

6.000

4,0

5.000

3,0

4.000

3.000

2,0

2.000

1,0

1.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

Preisklassen im Detail, Frühjahr 2026

U2 U4

Preisniveau in Euro/m2 ● niedrig ● mittel ● hoch

5. Bezirk | Margareten

In Margareten wurden im Jahr 2025 rund 31,6 Millio- nen Euro Transaktionsvolumen umgesetzt. Gegenüber 2024 mit rund 58 Millionen Euro entspricht dies einem Rückgang von etwa 45 %. Die Anzahl der Transaktio- nen verringerte sich im gleichen Zeitraum auf 23. Das Preisniveau bewegt sich mit Stand Frühjahr 2026 innerhalb einer Spanne von 2.350 bis 4.250 Euro pro m². Damit zeigt sich der Mindestpreis gegenüber der Vorperiode leicht niedriger, während der Höchst- wert unverändert bleibt. Auf der Renditeseite liegt die Spitzenrendite weiterhin bei 2,43 %, während sich die obere Bandbreite geringfügig auf 3,92 % ausge- weitet hat. Der Gesamtbestand an Zinshäusern im Bezirk redu- zierte sich seit Herbst 2009 von 706 auf aktuell 598. Seit Herbst 2025 ist damit ein weiteres Zinshaus aus dem Bestand ausgeschieden.

Transaktionsvolumen

175

←

150

125

←

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

2,43 % Spitzenrendite Q1/2026

4.250,-

31,64 Mio.

Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

7.000

5,0

6.000

4,0

5.000

3,0

4.000

3.000

2,0

2.000

1,0

1.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

Preisklassen im Detail, Frühjahr 2026

Preisniveau in Euro/m2 ● niedrig ● mittel ● hoch

6. Bezirk | Mariahilf

Im Gesamtjahr 2025 wurde in Mariahilf ein Trans- aktionsvolumen von rund 53,4 Millionen Euro erreicht. Gegenüber 2024 mit rund 38 Millionen Euro entspricht dies einem Anstieg von etwa 40 %. Die Anzahl der Transaktionen erhöhte sich im gleichen Zeitraum von 11 auf 12 Abschlüsse. Die Preisspanne liegt mit Stand Frühjahr 2026 bei 3.020 bis 5.310 Euro pro m² und der Einstiegspreis damit etwas unter dem Niveau der Vorperiode, wäh- rend der Höchstwert unverändert bleibt. Die Spitzen- rendite beträgt weiterhin 2,06 %, die maximale Rendite liegt nun bei 3,44 % und damit geringfügig höher als zuvor. Zum Zeitpunkt der Ersterfassung im Herbst 2009 waren 558 Zinshäuser nach OTTO-Definition im Be- stand. Derzeit liegt dieser bei 484 Objekten, womit seit Herbst 2025 keine Veränderung stattgefunden hat.

Transaktionsvolumen

175

150

←

125

100

←

2021

2022

2023

2024

2025

in Mio. Euro ← Stichtag Gesamtjahr

2,06 % Spitzenrendite Q1/2026

5.310,-

53,44 Mio.

Maximalpreis Euro/m2 Q1/2026

Euro Transaktions- volumen 2025

Preise

Renditen

7.000

5,0

6.000

4,0

5.000

3,0

4.000

3.000

2,0

2.000

1,0

1.000

2022

2023

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

● mindestens ● maximal in Euro/m2

● mindestens ● maximal in %

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