Im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRG ist die vertragliche Wertsicherung überdies dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 (diese ist für die Anpassung des Mietzinses am 1. April 2026 maßgeblich) nur mit
höchstens einem Prozent und die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2026 (diese ist für die Anpassung des Mietzinses am 1. April 2027 maßgeblich) nur mit höchstens zwei Prozent zu berücksichtigen ist.
Übersicht über die betraglichen Beschränkungen des MieWeG
Mietzins
Anhebungsgrenze
Freier Mietzins
1.4.2026: 3 % + Hälfte der darüber hinausgehenden Vorjahresinflation
(RBG 1971; Teilanwendung nach § 1 Abs 4 MRG)
Preisgeschützter Mietzins in der MRG-Vollanwendung 1.4.2026: 1 % 1.4.2027: 2 % (angemessener Mietzins; Richtwertmietzins; Kategoriemietziens; § 45 Mietzins)
Ab 1.4.2028: 3 % + Hälfte der darüber hinaus- gehenden Vorjahresinflation
Das „Einfädeln“ in den Jahresrhythmus des MieWeG
Aliquotierung der Inflation des „Einstiegsjahres“ im Sinne eines „Rumpfjahres“ als Zeitpunkt des Vertragsabschlus- ses jener Monat fingiert, auf den sich der für die letzte Wertsicherung maßgebliche Wert bezogen hat. Darüber hinaus ist bei „Altverträgen“ ins Kalkül zu ziehen, dass der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beziehungsweise die Indexbasis für die letzte Valorisierung des Mietzinses möglicherweise noch vor dem Jahr 2025 lag. In einem solchen Fall ist für die Erhöhung des Mietzinses nicht nur das Kalenderjahr 2025 maßgeblich, sondern sind auch alle vor dem Jahr 2025 liegenden Zeiträume seit dem Vertragsabschluss oder der letzten Valorisierungsbasis – freilich nach Maßgabe der betraglichen Begrenzungen des MieWeG – zu berücksichtigen. Neue Wertsicherungsvereinbarungen Fortan kann in einem Raummietvertrag eine Wertsiche- rung auch durch bloße Bezugnahme auf das MieWeG wirksam vereinbart werden. Die Möglichkeit, eine – gegen Anfechtungen weitgehend immune – mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarung unter Bezugnahme auf das MieWeG zu vereinbaren, besteht für jegliche Raummiete und damit auch für Mietverträge, die per se dem MieWeG gar nicht unterliegen (Wohnungsmietverträge im Bereich der Vollausnahmen vom MRG, Geschäftsraummietver- träge, Mietverträge über neutrale Objekte).
Bei „Neuverträgen“ findet die erste Änderung des Miet- zinses in dem Kalenderjahr statt, das dem Jahr des Ver- tragsabschlusses folgt. Wird beispielsweise im März 2026 ein Mietvertrag abgeschlos- sen, so findet die erste Valorisierung des Mietzinses am 1. April 2027 statt. Dabei wird das Jahr des Vertragsabschlusses als „Rumpf- jahr“ betrachtet, für welches im Sinne einer „Aliquotie- rung“ bei der Berechnung der Änderung des Mietzinses im folgenden Jahr nur die vollen Monate des Kalender- jahres des Vertragsabschlusses, die nach dem Vertrags- abschluss liegen, berücksichtigt werden dürfen. Wird beispielsweise im Mai 2026 ein Mietvertrag abgeschlossen, so dürfen für die Berechnung der Valorisierung des Mietzinses am 1. April 2027 nur 7/12 der – durch die betraglichen Be- grenzungen des MieWeG allenfalls bereits gekürzten – Inflation des Jahres 2026 herangezogen werden. Beim „Einfädeln“ der „Altverträge“ in die Systematik des MieWeG ist zu berücksichtigen, dass im Laufe des Miet- verhältnisses bereits eine Valorisierung des Mietzinses stattgefunden haben kann. Für solche Fälle wird für die
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