Mag. Christoph Kothbauer Gesetzliche Neuerungen im Mietrecht seit 1. Jänner 2026
Begrenzung der Valorisierung von Mietzinsen aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung, von welcher nicht nur „Neuverträge“, die ab 1. Jänner 2026 abgeschlossen wer- den, erfasst sind, sondern auch „Altverträge“, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden: ● In zeitlicher Hinsicht sieht das MieWeG vor, dass Valorisierungen des Mietzinses (nur) am 1. April eines jeden Jahres erfolgen. Ergäbe sich aufgrund der ver- traglichen Wertsicherungsvereinbarung die Erhöhung des Mietzinses zu einem anderen Termin, so muss mit der Erhöhung bis zum darauffolgenden 1. April zu- gewartet werden, und darf am darauffolgenden 1. April die Änderung auch nur in jenem Umfang vorgenom- men werden, in dem sie zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt erfolgt wäre. Die in der Zwischenzeit ein- getretene Inflation darf somit bei der Änderung des Mietzinses nicht berücksichtigt werden. Bei Richtwertmietzinsen, Kategoriemietzinsen und Miet- zinsen nach § 45 MRG verschiebt sich allerdings die Valorisierung aufgrund der unberührt gebliebenen Bestimmung des § 16 Abs 9 MRG und der darin vorge- sehenen Regelung, dass ein Erhöhungsbegehren erst nach Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit einer Indexänderung für die Zukunft geltend gemacht werden darf, auf den 1. Mai. ● In betraglicher Hinsicht werden Änderungen des Mietzinses insofern beschränkt, als bei einer durch- schnittlichen Veränderung des VPI 2020 (oder des an seine Stelle tretenden Index) im jeweils vorange- gangenen Kalenderjahr im Ausmaß von mehr als drei Prozent jener Teil, der drei Prozentpunkte über- steigt, nur zur Hälfte berücksichtigt werden darf. Beträgt die Inflation eines Jahres beispielsweise 3,824 Prozent, so reduziert sich das Ausmaß der zulässigen Anhebung im folgenden Jahr auf 3 + (0,824/2) Prozent = 3,412 Prozent.
A) Übersicht Am 1. Jänner dieses Jahres sind in Gestalt des 5. Miet- rechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG; BGBl I 2025/114) sowie des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpas- sungsgesetzes (ZIAG; BGBl I 2025/110) weitreichende Änderungen im Mietrecht in Kraft getreten. Der vorlie- gende Beitrag befasst sich mit den beiden prominentesten Neuerungen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG: Zu einen geht um eine gesetzliche Begrenzung ver- traglicher Wertsicherungen für Wohnungsmietverträge (Mieten-Wertsicherungsgesetz = MieWeG), zum anderen um eine – grundsätzliche – Ausdehnung des Mindest- befristung für Wohnungsmietverträge sowie der still- schweigenden Verlängerung.
B) MieWeG
Allgemeines
Regelungsinhalt des MieWeG ist vorrangig die Begrenzung der Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG. Zu beachten ist, dass das MieWeG nicht etwa eine gesetzliche Wertsiche- rung für Mietzinse vorsieht, die eine vertragliche Wert- sicherungsvereinbarung verdrängt. Vielmehr knüpft das MieWeG an eine – wirksame – vertragliche Wertsiche- rungsvereinbarung an und beschränkt diese durch seine Begrenzungssystematik. Der zweifache Begrenzungsmechanismus des MieWeG Der Mechanismus des MieWeG sieht grundsätzlich eine jährliche Änderung des Mietzinses vor. Maßgeblich ist hierbei die Inflation des jeweiligen Vorjahres, genauer: die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreis- index 2020 (VPI 2020) (oder des an seine Stelle tretenden Index) in dem dem Valorisierungszeitpunkt jeweils voran- gegangenen Kalenderjahr. Gleichzeitig beinhaltet das Berechnungsmodell des MieWeG eine zweifache
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