Zinshaus Marktbericht Frühjahr 2026

Außerhalb des gesetzlichen Geltungsbereichs des MieWeG würde man sich damit aber auch freiwillig dem Begrenzungs- mechanismus des MieWeG unterwerfen. Hier gilt es also, den Vorteil der Sicherheit einer jedenfalls wirksamen Wertsiche- rungsvereinbarung mit dem Nachteil möglicher Beschränkun- gen der Mietzinserhöhungen in Hochinflationsphasen abzuwägen. Die Mühsal der „Parallelrechnung“ Bei „Altverträgen“ weicht die vertragliche Wertsiche- rungsvereinbarung zwangsläufig von der Systematik des MieWeG ab, zumal zum Zeitpunkt des Vertragsabschlus- ses der Regelungsmechanismus des MieWeG ja noch nicht vorhergesehen werden konnte. Im Fall solcher Ab- weichungen hat eine komplexe „Parallelrechnung“ zu erfolgen: Zum einen ist die vereinbarte Wertsicherung ohne Berücksichtigung allfälliger Deckelungen aus dem MieWeG für die restliche Vertragsdauer weiter zu rech- nen, und zum anderen ist – davon unabhängig – eine laufende Kontrollrechnung nach dem Begrenzungsmodell des MieWeG vorzunehmen. Jeweils zum 1. April kann der Mietzins maximal auf jenen Betrag erhöht werden, der zu diesem Zeitpunkt laut Vertrag verlangt werden könnte. Zudem sind aber auch die betraglichen Beschränkungen, die sich aus dem MieWeG ergeben, zu berücksichtigen. Es ist – insbesonders bei Schwellenwertvereinbarungen – durchaus vorstellbar, dass es nach der vertraglichen Wert- sicherungsvereinbarung gar nicht jährlich zu einer Änderung des Mietzinses kommt. Dies kann zur Folge haben, dass für die Änderung des Mietzinses nach der „Kontrollrechnung“ des MieWeG die Inflation mehrerer Kalenderjahre zu berücksichti- gen ist und Änderungen „periodengerecht“ zu ermitteln sind – dies unter Berücksichtigung der jährlichen Anhebungsgren- zen. Begrenzung von Rückforderungsansprüchen Für den Fall der Geltendmachung von Rückforderungs- ansprüchen auf der Grundlage von unwirksamen Wert- sicherungsvereinbarungen, die in der Vergangenheit getroffen wurden, schuf der Gesetzgeber Erleichterung für Vermieter:innen: Grundsätzlich wurde nämlich der Rückforderungszeitraum auf 5 Jahre beschränkt und die Geltendmachung des Anspruchs mit einer subjektiven Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis der Rechts- unwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs – längstens aber in dreißig Jahren ab Zahlung – verknüpft. Die Beschränkung des Rückforderungszeitraums gilt aber nicht für Ansprüche, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden, und auch dann nicht, wenn die unwirksame Wertsicherungsvereinbarung missbräuchlich im Sinne der Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (Klausel-RL) war.

Die Statuierung der Ausnahme von der Verkürzung des Rück- forderungsfrist für die Geltendmachung von Rückforderungs- ansprüchen aufgrund einer im Sinne der Klausel-RL missbräuchlichen Klausel ist vor unionsrechtlichem Hintergrund unumgänglich. Gleichzeitig wird damit aber der der grundsätz- lichen Begrenzung des Rückforderungszeitraums im Anwen- dungsbereich des KSchG (also bei B2C-Verträgen) praktisch jede Wirkung genommen, weil dort in Bezug auf vertragliche Wertsicherungsvereinbarungen die allermeisten Verstöße gegen gesetzliche Vorgaben nicht nur als „innerstaatlich“ unwirksam, sondern auch als missbräuchlich im Sinne der Klausel-RL zu qualifizieren sind. C) Ausdehnung der Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge sowie der stillschweigenden Verlängerung Für Wohnungsmietverträge in der Voll- und in der Teil- anwendung des MRG wurde die Dauer der Mindestbe- fristung grundsätzlich (abgesehen von „kleinen“ Vermie- ter:innen) von drei Jahren auf fünf Jahre ausgedehnt. Beachtlich ist, dass die grundsätzliche Ausdehnung der Dauer der Mindestbefristung auf fünf Jahre auch für die Verlängerung befristeter Verträge gilt. Gleichermaßen wurde grundsätzlich (wiederum mit einer Ausnahme für „kleine“ Vermieter:innen ) auch die Dauer der stillschweigenden Verlängerung für befristete Ver- tragsverhältnisse in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG (hiervon sind auch Geschäftsräumlichkeiten betroffen) von drei auf fünf Jahre ausgedehnt. Eine Ausnahme von der grundsätzlich fünfjährigen Min- destbefristung und der grundsätzlich fünfjährigen Dauer der stillschweigenden Verlängerung besteht hingegen für solche Vermieter:innen, die zum Zeitpunkt der jeweiligen Vereinbarung bzw stillschweigenden Verlängerung nicht Unternehmer:innen im Sinne des KSchG sind. Für diese Vermieter:innen bleibt es bezüglich der Mindestbefristung für den Abschluss oder die Verlängerung eines befristeten Wohnungsmietvertrags sowie bezüglich der stillschwei- genden Verlängerung eines befristeten Vertragsverhält- nisses bei einer Dauer von jeweils drei Jahren.

Die Beweislast trifft den Vermieter, der sich auf seine fehlende Unternehmereigenschaft berufen möchte.