Büro Marktbericht Frühjahr 2026

Frühjahr 2026

Marktbericht Büro

Inhalt

Auf einen Blick

01 Marktbedingungen

1.1

Wien als Standort

1.2 Soziodemografische sowie ökonomische Rahmenbedingungen

02 Der Markt für Büroflächen

2.1 Fertigstellungen

2.2 Pipeline

2.3 Vermietungsleistung

2.4 Ausgewählte Anmietungen

2.5 Leerstandsquote

2.6 Mietpreise

03 Submärkte im Detail

3.1 Hard Facts

3.2 Innere Bezirke (CBD)

3.3 Prater/Lassallestraße

3.4 Donaucity

3.5 Erdberg - St. Marx (Osten)

3.6 Hauptbahnhof

3.7 Wienerberg (Süden)

3.8 Norden

3.9 Westen

3.10 Vienna AirportCity

04 Investmentmarkt

4.1 Investment

4.2 Ausgewählte Transaktionen

4.3 Renditen

05 Ausblick

06 Kontakt

Impressum

Sehr geehrte Damen und Herren!

Der Wiener Büromarkt hat im Jahr 2025 eine Vermietungsleistung erreicht, die zuletzt im Jahr 2018 auf diesem Niveau lag. Mehr als 200.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche sprechen für eine spürbare Dynamik. Gleichzeitig zeigt ein genauer Blick hinter die Zahlen, dass diese Entwicklung differenziert zu bewerten ist. Ein wesentlicher Teil der Vermietungsleistung ist auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen, die vielfach aus langjährigen Entscheidungsprozessen hervorgegangen sind. Zugleich bleibt das An- gebot an hochwertigen Büroflächen in etablierten Lagen begrenzt. Neubau kommt zwar auf den Markt, trifft jedoch nicht immer jene Anforderungen, die Unternehmen heute an Lage, Gebäude- Qualitäten und Infrastruktur stellen. Der Markt ist selektiver geworden. Vor diesem Hintergrund rückt eine strategische Fragestellung zunehmend in den Fokus vieler Un- ternehmen: bleiben oder wechseln. Der Prüfungsprozess „Stay vs. Go“ ist längst kein Schlagwort mehr, sondern Teil fundierter Standortentscheidungen. Viele Unternehmen erkennen, dass auch Vertragsverlängerungen Potenziale bieten. Sie ermöglichen Optimierungen, Anpassungen an neue Arbeitswelten und oft wirtschaftlich sinnvolle Lösungen jenseits eines Umzugs. Gerade in einem komplexen Marktumfeld zeigt sich, wie sich die Rolle eines Immobilienberaters verändert hat. Es geht heute nicht mehr nur um Vermittlung von Flächen. Gefragt sind fundierte Analysen von Angeboten und Qualitäten, realistische Einschätzungen und persönliche Beratung auf Augenhöhe. Unser Büroteam versteht sich daher bewusst als Sparringspartner. Persönlich in der Betreuung, exzellent in der Marktkenntnis und mit dem Anspruch, individuelle Lösungen zu ent- wickeln, begleiten unsere Expertinnen und Experten Unternehmen durch anspruchsvolle Entschei- dungsprozesse. Der Wiener Büromarkt bleibt herausfordernd. Gleichzeitig bietet er Chancen für jene, die Entwick- lungen realistisch einordnen und Entscheidungen gut vorbereitet treffen. Mit dieser 50. Ausgabe unseres Büro-Marktberichts möchten wir dafür eine verlässliche Grundlage liefern. Als Orientie- rungshilfe in einem Markt, der Differenzierung verlangt, und als Beitrag zu nachhaltigen, zukunfts- fähigen Standortentscheidungen.

Herzlichst, Ihr

Dr. Eugen Otto MRICS Geschäftsführer OTTO Immobilien eugen@otto.at

Auf einen Blick 2025 / 2026

Fertigstellungsvolumen inkl. Vermietungen

Vermietungsleistung inkl. Prognose

2026: Fertigstellungsvolumen von 91.000 m² erwartet. 2025: Mittleres Fertigstellungsvolumen von 73.000 m².

2026: Vermietungsleistung im modernen Bürobestand von rund 150.000 m² erwartet. 2025: mit über 200.000 m² Vermietungsleistung deutlich über den Vorjahreswerten.

201.500 m2

150.000 m2

91.000 m2 61.000 m2 30.000 m2

73.000 m2 42.000 m2 31.000 m2

2025

2026

2025

2026

● Gesamt ● Verfügbar ● Vermietet oder Eigennutzung

in Tausend m2 ● Realisierte ● Prognostizierte Vermietungsleistung

Quelle: Vienna Research Forum

Flächenumsatz nach Größe 2025

Flächenumsatz Anteil öffentlicher Mieter 2025

Die Vermietung von Flächen mit mehr als 1.000 m² machte rund 66 % aus.

Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter betrug im Jahr 2024 22 %.

15 % 0 bis 500 m² (-3 %-Punkte zum Vorjahr)

20 % Öffentliche Mieter

19 % 501 bis 1.000 m² (+2 %-Punkte zum Vorjahr)

66 % über 1.000 m² (+1 %-Punkt zum Vorjahr)

80 % Nicht-öffentliche Mieter

in %

Quelle: Vienna Research Forum

Büromieten Frühjahr 2026

Leerstandsquote 2025

Die Spitzenmiete bleibt konstant bei 28,50 Euro/m². Durchschnittsmieten für Erstbezugsflächen entwickeln sich weiter nach oben und sind derzeit bei 16,10 Euro/m².

Im vierten Quartal 2025 stieg die Leerstandsquote moderner Büroflächen nach VRF-Standard leicht auf 4,6 %. Für das erste Halbjahr 2026 wird nochmals ein leichter Anstieg prognostiziert.

4,60 % Leerstandsquote

28,50

16,10

Durchschnittsmiete

Spitzenmiete

95,40 % Vermietungsquote

in netto Euro/m2/Monat

in %

Quelle: Vienna Research Forum

Nachfrage Für das Jahr 2026 prognostizieren unsere Expert:innen eine Vermietungsleistung von rund 150.000 m².

Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht.

01 Markt- bedingungen

Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert im internationalen Städtevergleich weit oben. Die politische und gesellschaftliche Stabilität, das dynamische Marktumfeld, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die attraktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre Hauptstadt zu einem international angesehenen Wirtschaftsstandort.

Martin Denner, BSc Abteilungsleiter Research Sprechen Sie mit mir über: → Marktberichte → Markttrends → Analysemethoden

● +43 664 885 90 400 ● m.denner@otto.at

1.1 Wien als Standort Wien, als eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren, zieht Vorteile aus seiner zentralen Position im Herzen Europas.

Die österreichische Bundeshauptstadt fungiert als geografische Schnittstelle, die optimalen Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas ermöglicht. Der gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat und der moderne Hauptbahnhof erhöhen die Attraktivität Wiens für Perso- nen- und Güterverkehr durch ihre zahlreichen direkten Verbindungen weltweit und die Einbindung in das trans- europäische Autobahnnetz. Die hohe Lebensqualität ist seit vielen Jahren weltweit anerkannt: Nach drei Jahren an der Spitze wurde Wien im Economist Global Liveability Index 2025 gemeinsam mit Zürich als zweitlebenswerteste Stadt der Welt ein- gestuft – hinter Kopenhagen. Auch im Mercer Quality of Living City Ranking 2024 erreichte Wien den zweiten Platz hinter Zürich. Diese konstanten Spitzenplatzierungen verdeutlichen die Qualitäten der Bundeshauptstadt in Bezug auf Gesundheitswesen, Bildung, Infrastruktur und Erschwinglichkeit und bestätigen ihre bedeutende Rolle in Europa, wodurch jährlich viele Studierende und Fach- kräfte aus aller Welt angezogen werden. Wien dient zudem als einer der vier Amtssitze der Ver- einten Nationen und ist Sitz weiterer bedeutender Organi- sationen wie der OSZE, der Agentur der Europäischen Union für Grundrechte, der OPEC, der IAEA und der UNIDO. Viele Großunternehmen und Marktführer, die meisten österreichischen Konzernzentralen sowie Kredit- institute und Versicherungen haben ihren Sitz in Wien. Als Finanz- und Bankenzentrum für Mittel- und Osteuropa stärken die in Wien ansässigen Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfer mit ihrer CEE-Kompetenz diesen Sektor weiter. Außerdem hat sich die Anzahl der in Wien forschenden Unternehmen in den letzten 15 Jahren ver- dreifacht. Laut dem European Innovation Scoreboard (EIS) 2025 wird Österreich als „Strong Innovator" ein-

gestuft und belegt europaweit Platz 8 – besonders her- vorzuheben ist dabei die führende Position bei geistigem Eigentum (Design-, Marken- und Patentanmeldungen) sowie hohe Investitionen in Forschung und Entwicklung.

→ Ausgewählte Infrastrukturmaßnahmen S1 Außenring Schnellstraße (Anbindung Seestadt Aspern)

Fertigstellung 2026

Fertigstellung 2030

U5-Frankhplatz-Karlsplatz (Verbindung 1. mit 9. Bezirk)

Fertigstellung 2030

U5-Elterleinplatz-Karlsplatz (Erweiterung zum 17. Bezirk)

Fertigstellung 2025

U2-Seestadt - Matzleinsdorferplatz (Verbindung 1. mit 10. Bezirk)

Fertigstellung 2032 bis 2035

U2-Seestadt - Wienerberg (Erweiterung um eine Station bis Wienerberg)

Fertigstellung 2032 bis 2035

U5-Hernals-Karlsplatz (Erweiterung im 17. Bezirk)

1.2 Soziodemografische sowie ökonomische Rahmenbedingungen

Laut den jüngsten Daten von Statistik Austria hatte Öster- reich mit Stand 1. Oktober 2025 eine Bevölkerungszahl von 9.216.459, wovon Wien 2.038.514 Einwohner:innen auf Wien entfielen. Den Statistiken der Sozialversicherung zufolge betrug die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im November 2025 bundesweit 3.954.980, davon zählte Wien 941.644. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 zuletzt bei 8,4 % (nationale Definition AMS). Prognosen zufolge wird der Durchschnittswert für das Jahr 2026 bei etwa 7,3 % liegen.

Das Wirtschaftswachstum Österreichs, publiziert vom nationalen Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO, lag mit Stand Dezember im Jahr 2025 bei 0,5 %. Für das Jahr 2026 wird mit einer Prognose von 1,2 % ein weiterer, leichter Anstieg erwartet, welcher sich 2027 mit 1,4 % fortsetzen soll. Die Inflationsrate lag mit Stand Dezember 2025 bei 3,5 %. Für 2026 wird ein Wert von 2,6 % prognostiziert.

Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

-1,0

-2,0

2021

2022

2023

2024

20255

20265

20275

Jahr

● Bruttoinlandsprodukt, real in %

● unselbstständig Beschäftigte1 in %

2021 2022 2023 2024 20255 20265 20275

4,8 5,3

2,5 3,0 1,2 0,2 0,2 0,7 0,9

-0,8 -0,7

0,5 1,2 1,4

Quelle: Statistik Austria, WKO/WIFO

Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

2021

2022

2023

2024

20255

20265

20275

Jahr

● Arbeitslosenquote national2 in %

● Arbeitslosenquote3 in %

● Inflationsrate4 in %

2021 2022 2023 2024 20255 20265 20275

8,0 6,3 6,4 7,0 7,4 7,3 7,0

6,2 4,8

2,8 8,6 7,8 2,9 3,5 2,6 2,4

5,1

5,2 5,6 5,5 5,2

1) exkl. Bezieher:innen von Karenz-/Kinderbetreuungsgeld und ohne Präsenzdiener 2) in % der Unselbständigen lt. AMS 3) Labour Force Survey, Eurostat 4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner 2011 - Basis: 2010=100. 5) Prognose des WIFO Stand Dezember 2025.

Quellen: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, HV, AMS

02 Der Markt für Büro- flächen

Das Fertigstellungsvolumen wird sich 2026 mit einem Wert von rund 90.000m² im Vergleich zum Vorjahr leicht steigern.

Wir erwarten für dieses Jahr eine stabile Vermietungsleistung auf niedrigerem Niveau wie im Vorjahr von rund 150.000 m².

Die Durchschnitts- und Spitzenmieten der beobachteten Submärkte haben sich gegenüber der letzten Berichtsperiode nochmal nach oben bewegt. Derzeit verfügbare Erstbezugsflächen in etablierten Lagen mit guter Ausstattung und entsprechenden ESG-Kriterien sind jedoch deutlich im Preis gestiegen.

→ Der VRF-Standard In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem VRF– Standard. Wir haben diesen Schritt für unsere Kund:innen gesetzt, um den Büromarkt Wien im internationalen Kontext besser vergleichbar zu machen. Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 2000 gebaut oder generalsaniert wurden. Außerdem müssen diese Büroflächen Mindestkriterien erfüllen, um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen.

2.1 Fertigstellungen

Nach einem vergleichsweise geringen Fertigstellungs- volumen von 73.400 m² im Jahr 2025 wird die Neubau- leistung bis Ende 2026 mit prognostizierten 90.850 m² leicht zunehmen. Davon waren zum vierten Quartal 2025 erst rund 30.000 m² (33 %) vorvermietet oder eigen- genutzt; dem Markt steht der Großteil dieser Flächen auch im Jahr 2026 noch zur Verfügung. Für das Jahr 2027 ist mit knapp 51.000 m² ein starker Einbruch der Neuflächen- produktion zu erwarten. Erst 2028 sind wieder einige Projekte mit knapp 90.000 m² in der Pipeline. Der Flächenzuwachs dieses Jahres verteilt sich auf acht Projekte in ganz Wien, von denen sich die Hälfte (nach Fläche) nördlich der Donau in den Bezirken 21 und 22 befindet. Hier entstehen zwei Bauteile des VIENNA TWENTYTWO mit knapp 20.000 m² und der DC-Tower 2 in der Donaucity. Im Submarkt Erdberg (St. Marx) werden dieses Jahr noch die Projekte ENNA an der Erdberger Lände sowie das MC15 in der Modecenterstraße fertig-

gestellt. Ab 2027 ist – außer beim Büroturm „Weitblick“ im Viertel Zwei und einem weiteren Bürobauteil im Village im Dritten – noch bei keinem Objekt für die Drittvermark- tung der Baustart erfolgt. Auffallend ist in diesem Quartal, dass erste Vermietungen in Projekten erfolgt sind, die bereits fertiggestellt wurden und bis Jahresmitte noch keine Vermietungserfolge vor- weisen konnten. So wurden erste Flächen im Projekt VIENNA TWENTYTWO vermietet, und auch das Leopold- Quartier weist erste Vermietungen auf. Durch die all- gemein niedrige Vermietungsquote ergeben sich für potenzielle Mieter derzeit gute Möglichkeiten hoch- wertige Neubauflächen anzumieten. Aktuell beträgt der Gesamtbestand an modernen Büroflächen in Wien 6.037.779 m². Rund 46 % davon (2,8 Mio. m²) entsprechen der Klasse A und 47 % (2,85 Mio. m²) der Klasse B.

Fertigstellungsvolumen inkl. Vermietungen 2023-2028

96.000 m2 37.000 m2 59.000 m2

91.000 m2 61.000 m2 30.000 m2

89.000 m2 89.000 m2

73.000 m2 42.000 m2 31.000 m2

51.000 m2 19.000 m2 32.000 m2

45.000 m2 9.000 m2 36.000 m2

2023

2024

2025

2026

2027

2028

● Gesamt ● Vorvermietet oder Eigennutzung ● Verfügbar

2.2 Pipeline

Salzgries 12

PLZ

1010

Submarkt Nutzfläche

Innere Bezirke (CBD)

2.700 m²

Fertigstellung

2026

Typ

Generalsanierung

Status

Bau

unique 22 (VIENNA TWENTYTWO BT3)

PLZ

1220

Submarkt Nutzfläche

Donaucity 3.500 m²

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

VIENNA TWENTYTWO BT1

PLZ

1220

Submarkt Nutzfläche

Donaucity 16.400 m²

Nor

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

ENNA

PLZ

1030

Submarkt Nutzfläche

Erdberg - St. Marx (Osten)

22.000 m²

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

Village Works BF 9A

PLZ

1030

Submarkt Nutzfläche

Hauptbahnhof

7.500 m²

1 Innere Bezirk (CBD)

Westen 8

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

MC15

PLZ

1110

Submarkt Nutzfläche

Erdberg - St. Marx (Osten)

8.652 m²

Hauptba hof 5

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

DC Tower 2

PLZ

1220

Submarkt Nutzfläche

Donaucity 26.600 m²

Wienerberg (Süden)

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau

Status

Bau

Renngasse 13

PLZ

1010

Submarkt Nutzfläche

Innere Bezirke (CBD)

3.300 m²

Fertigstellung

2027

Typ

Generalsanierung

Status

Bau

Datenquelle: Stadt Wien - https://data.wien.gv.at; Bearbeitung: OTTO Immobilien Research

Village im Dritten Baufeld 4B

PLZ

1030

Submarkt Nutzfläche

Hauptbahnhof

9.850 m²

Fertigstellung

2027

Typ

Neubau

Status

Bau

BBRZ Büro

PLZ

1220

Submarkt Nutzfläche

Donaucity 19.000 m²

Fertigstellung

2027

Typ

Neubau

Status

Bau

Boehringer Ingelheim Büro

PLZ

1120

rden 7

Submarkt Nutzfläche

Wienerberg (Süden)

10.000 m²

Fertigstellung

2027

Typ

Neubau

Status

Bau

Garden Offices

PLZ

1190

Submarkt Nutzfläche

Norden

8.400 m²

Fertigstellung

2027

Typ

Neubau

Status

Bau

Timber Marina Tower

PLZ

1020

3 Donaucity

Submarkt Nutzfläche

Erdberg - St. Marx (Osten)

35.000 m²

Fertigstellung

2028

Typ

Neubau Planung

Status

Prater/ Lassallestraße

Weitblick

PLZ

1020

Submarkt Nutzfläche

Erdberg - St. Marx (Osten)

28.000 m²

Fertigstellung

2028

ahn-

Typ

Neubau

Status

Bau

Erdberg - St.Marx (Osten)

Bürohaus

PLZ

1030

Submarkt Nutzfläche

Erdberg - St.Marx (Osten)

14.500 m²

Fertigstellung

2026

Typ

Neubau Planung

Status

Tragwerk

PLZ

1100

Vienna AirportCity

Submarkt Nutzfläche

Wienerberg (Süden)

11.000 m²

Fertigstellung

2028

Typ

Neubau Planung

Status

2.3 Vermietungsleistung Im vierten Quartal 2025 betrug die Vermietungsleistung am Gesamtmarkt (Büroflächen nach VRF-Standard und andere Büroflächen) rund 62.617 m². Im Bereich moder- ner Büroflächen nach VRF-Standard wurden 54.056 m² vermietet, was einem Anteil von 86 % am Gesamtmarkt entspricht. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 ist die Vermietungsleistung um 39 % gestiegen.

Einen wesentlichen Grund hierfür stellen Großvermietun- gen über 10.000 m² dar. In den letzten 3 Jahren war diese Art von Vermietung kein einziges Mal vertreten – im Jahr 2025 dagegen gab es jedoch drei davon. Damit machen sie fast 25 % der Vermietungsleistung des vergangenen Jahres 2025 aus und sind für den deutlichen Anstieg der Vermietungsleistung ausschlaggebend. Hinter diesen Vermietungen stehen Unternehmen oder auch öffentliche Nutzer:innen, die ihren Flächenbedarf nicht mehr auf- schieben konnten und nun Kompromisse bei der Flächen- suche eingegangen sind.

Im Gesamtjahr 2025 wurden insgesamt rund 201.498 m² vermietet, was im Vergleich zum Jahr 2024 einer deut- lichen Steigerung (+40 %) entspricht und seit dem Jahr 2018, in welchem die Großvermietung des Bank Austria Campus erfolgte, die höchste Vermietungsleistung seit Beginn der Aufzeichnungen des VRF im Jahr 2016 dar- stellt.

Flächenumsatz nach Größe 2025

Flächen

Anteile

Veränderung zum Vorjahr in %-Punkten

A 0 bis 500 m²

15 % 19 % 66 %

-3 +2

B 501 bis 1.000 m² C über 1.000 m²

Quelle: Vienna Research Forum

Flächenumsatz Anteil öffentlicher Mieter 2025

Flächen

Anteile

A Öffentliche Mieter

20 % 80 %

B Nicht-öffentliche Mieter

Ebenso auffällig ist auch die hohe Anzahl an Verlängerun- gen in Bestandsobjekten in der jüngeren Vergangenheit. Diese traten in den letzten 3 Jahren vermehrt auf; im Zeitraum 2022 bis 2025 entfielen rund 25.000 m² pro Jahr auf Transaktionen dieser Art (im Jahr 2024 sogar 46.000 m²), während in den Jahren 2016 bis 2021 nur rund 3.000 m² ausmachten.

Wir gehen für dieses Jahr wieder von einem Wert aus, der deutlich darunter liegen wird, und rechnen mit einer Ver- mietungsleistung von rund 150.000 m² im Jahr 2026.

Vermietungsleistung 2021-2026

201.500 m2

150.000 m2

145.000 m2

140.000 m2

134.000 m2

2021

2022

2023

2024

2025

2026

in m² ● Realisierte Vermietungsleistung ● Prognose

Quelle: Vienna Research Forum

2.4 Ausgewählte Anmietungen

Branche

Adresse

Fläche in m2 ~ 1.823 ~ 1.781 ~ 1.577 ~ 1.220 ~ 1.020 ~ 1.016

Vermietungszeitraum

Vermittler

Handel

1110, Modecenterstraße 15 1020, Lassallestraße 3 1110, Modecenterstraße 15 1030, Erdberger Lände 40 1020, Rothschildplatz 2

Q3 2025 Q1 2025

OTTO Immobilien GmbH OTTO Immobilien GmbH

Non-Profit

IT IT

Q3 2025 OTTO Immobilien GmbH (Abgeber)

Q1 2025 Q4 2025 Q2 2025

OTTO Immobilien GmbH OTTO Immobilien GmbH OTTO Immobilien GmbH

Dienstleistung

1020, Vorgartenstrasse 206 b-c

2.5 Leerstandsquote

Die Leerstandsrate verzeichnete im Jahr 2025 einen deutlichen Anstieg und liegt derzeit bei 4,60 Prozent. Da- mit wurde der höchste Wert der vergangenen vier Jahre erreicht – zuletzt befand sich der Leerstand im vierten Quartal 2021 auf diesem Niveau. Bei näherer Analyse rela- tiviert sich diese Entwicklung jedoch: Ein erheblicher Teil der verfügbaren Flächen entspricht nicht den gestiegenen Anforderungen der Mieter. Vielfach weisen die angebote- nen Objekte eine suboptimale Anbindung an das hoch-

rangige öffentliche Verkehrsnetz auf oder fügen sich hinsichtlich des Preis-Leistungs-Verhältnisses nicht in das aktuelle Marktgefüge ein. Trotz der steigenden Leer- standsquote bleibt das Angebot an hochwertigen Büro- flächen in etablierten Büroclustern daher weiterhin begrenzt. Der Nachfragedruck auf erstklassige Objekte hält unvermindert an – eine Marktdynamik, die auf den ersten Blick widersprüchlich erscheinen mag, die aktuelle Situation jedoch treffend charakterisiert.

Leerstandsquote

6,5

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

2021

2022

2023

2024

2025

Prognose 2026

in Prozent ● Leerstandsquote

Quelle: Vienna Research Forum

2.6 Mietpreise

Objekte liegen häufig deutlich über dem submarktübli- chen Niveau. Differenziert zu betrachten ist jedoch die Lagequalität der derzeit angebotenen Erstbezugsflächen: Der Großteil dieser Flächen befindet sich nicht in etablier- ten Büroclustern und verfügt über keine unmittelbare Anbindung an hochrangige öffentliche Verkehrsinfra- struktur – die Mietpreise bewegen sich aufgrund des an- haltend hohen Baukostenniveaus jedoch im oberen Preissegment. Die Nachfrage zeigt indes, dass Mieter nach wie vor bereit sind, für erstklassige Büroflächen in Top-Lagen entspre- chende Mietprämien zu akzeptieren. Qualität und Lage bleiben somit die entscheidenden Faktoren, die auch höhere Mietansätze rechtfertigen.

Preissteigerungen waren zu Beginn des Jahres 2025 in sämtlichen Lagen zu beobachten. Ausgeprägt fielen die Mietpreiserhöhungen in erstklassigen Lagen aus – allen voran im ersten Bezirk sowie im Umfeld des Hauptbahn- hofs. Die Durchschnittsmiete ist mittlerweile auch über die 16 Euro-Schwelle gestiegen und befindet sich derzeit bei 16,10 Euro/m². Für das Jahr 2026 ist mit weiteren Mietpreissteigerungen zu rechnen. Das Angebot an neuwertigen Erstbezugs- flächen in etablierten Büroclustern bleibt aufgrund der niedrigen Fertigstellungsvolumina weiterhin begrenzt. Neubauflächen die in den letzten 12 Monaten auf den Markt gekommen sind, positionieren sich durch gehobene Ausstattungsqualität und ESG-Kriterien, durchwegs auf einem sehr hohen Mietniveau – Einstiegspreise für diese

Durchschnittsmiete und Spitzenmiete

Frühjahr 2025

Frühjahr 2026

28,50

15,80

16,10

Durchschnittsmiete

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

Spitzenmiete

in Euro/m²/Monat netto

Spitzenmieten im europäischen Vergleich

London/ West End

165,00

102,00

Paris

55,00

München

50,00

Amsterdam

47,00

Berlin

42,00

Madrid

33,00

Brüssel

30,00

Prag

29,70

Barcelona

28,50

Wien

28,00

Budapest

100

120

140

160

in Euro/m²/Monat netto | Quelle: Knight Frank

Standorte und Mieten

Norden

Donaucity

Prater/ Lassallestraße

Innere Bezirke (CBD)

Westen

Hauptbahn- hof

Erdberg - St.Marx (Osten)

Wienerberg (Süden)

Vienna AirportCity

Mietpreisspannen Frühjahr 2026

Die Preise beziehen sich auf moderne Büroflächen in etablierten Bürolagen. Büroflächen minderer Qualität sind abseits davon auch wesentlich günstiger erhältlich.

30,00

28,50

28,00

26,00

24,50

24,00

22,00

21,50

20,90

19,50

20,00

19,00

19,26

18,50

18,00

17,44

17,17

17,05

16,36

16,00

17,10

15,50

14,75

14,64

14,54

14,32

14,50

14,00

13,90

13,50

13,00

12,00

10,00

8,00

5. Hauptbahnhof

6. Wienerberg (Süden)

7. Norden

8. Westen

9. Vienna AirportCity

1. Innere Bezirke (CBD)

2. Prater/ Lassallestraße

3. Donaucity

4. Erdberg - St. Marx (Osten)

in Euro/m²/Monat netto ● Frühjahr 2026 ● Durchschnitt Frühjahr 2026

03 Submärkte im Detail

3.1 Hard Facts

Vermietungsintensität im Überblick (2025)

geringe Vermietungsintensität

hohe Vermietungsintensität

Submarkt

Gesamtfläche in m2

Prognostiziertes Fertigstellungsvolumen 2026/2027/2028 in m2

Leerstands- quote in %

Trend 1. HJ 2026*

Vermietungsleistung 2025 in m2

Vermietungsleistung Q4 2025 in m2

Trend 1. HJ 2026*

30.130 ←→

1. Innere Bezirke (CBD) 2. Prater/Lassallestraße

2.057.500 758.559 586.689 700.370 532.988 521.733 432.810 220.140

6.000 3.500

3,94 4,37 10,13 3,26 4,78 2,64

←→ ←→

63.099 20.403 24.873 13.910 36.643 19.307 12.936

6.491 5.270 1.635 1.150 5.801

←→

3. Donaucity

65.500 30.652 17.350 10.000

↘ ↘ ↘ ↗

↗ ↗ ↗ ↘

4. Erdberg - St.Marx (Osten)

5. Hauptbahnhof

6. Wienerberg (Süden)

7. Norden 8. Westen

8.400

4,57 ←→ 3,97 ←→ 7,76 ←→ 4,60% ←→

990 ←→ 1.536 ←→ 1.053 ←→ 54.056 ←→

7.301 2.837

- -

9. Vienna AirportCity

103.064

Gesamt

5.913.853

141.402

201.310

* Der Pfeil für "Trend 1. HJ 2026" zeigt die Einschätzung für das erste Halbjahr 2026

Quelle: Vienna Research Forum

3.2 Innere Bezirke (CBD)

Der Submarkt Innere Bezirke (CBD) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin zum Gürtel. Mit einer Gesamtfläche von etwa 2 Mio. m² stellt der CBD rund 34 % des Gesamtbestands aller Wiener Büroflächen gemäß VRF-Definition dar. Im vierten Quartal 2025 erreichte die Vermietungsleis- tung 30.130 m², was einem Zuwachs von 41 % im Ver- gleich zum vierten Quartal 2024 entspricht. In der Gesamtbetrachtung des Jahres 2024 konnte eine Ver- mietungsleistung von 63.099 m² erzielt werden, was einer leichten Abnahme von 8 % im Vergleich zum Jahr 2024 gleichkommt. Die dennoch durchwegs hohen Flächenum- sätze bekräftigen die Attraktivität dieses Standorts inner- halb der Wiener Submärkte.

2026 und 2027 werden – abgesehen von den Sanierungs- projekten der Generali – keine weiteren Flächen im Sub- markt erwartet.

Mit einem Wert von nur 3,94 % liegt die Leerstandsquote konstant unter dem Durchschnitt aller Submärkte, wel- cher bei 4,60 % liegt. Für das erste Halbjahr 2026 rech- nen wir mit einer stabilen Leerstandsentwicklung. Die Spitzenmieten liegen aktuell bei 28,50 Euro/m², was erneut keine Änderung gegenüber der vergangenen Be- obachtungsperiode darstellt. Mit einer Mindestmiete von 15,50 Euro/m² und einer leicht gestiegenen durchschnitt- lichen Miete von 19,26 EUR/m² weist der CBD das höchste Mietniveau der Wiener Submärkte auf.

Im Jahr 2025 wurden dem Submarkt zwei Projekte mit insgesamt 25.000 m² Bürofläche hinzugefügt.

3,94 % Leerstandsquote Q4/2025

30.130 m 2

28,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (+41 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.3 Prater/Lassallestraße

Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten, über die Dresdner Straße bis hin zum Rivergate im Norden und reicht südlich bis zur Auto- bahn Südosttangente. Insgesamt sind in diesem Submarkt 758.559 m² an modernen Büroflächen zu verorten. Im vierten Quartal 2025 wurde eine Vermietungsleistung von 6.491 m² erzielt, was einem Anstieg von 46 % im Ver- gleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Auch in der Gesamtjahresbetrachtung wurde 2025 mit einem Wert von 20.403 m² ein um 58 % höherer Flächenumsatz als 2024 erfasst. Die jüngsten erfolgreichen Projektfertigstellungen sind das Quartier Lassalle und der Handelskai 100 aus dem Jahr 2022. Für die Jahre 2026 bis 2027 sind nach

derzeitigem Informationsstand keine Fertigstellungen geplant – die nächste wird voraussichtlich erst 2028 erfolgen. Die Leerstandsquote lag zuletzt bei 4,37 % und hat sich nach einem leichten Anstieg im dritten Quartal wieder leicht verringert. Für das erste Halbjahr 2026 wird eine stabile Leerstandsentwicklung erwartet. Die Spitzenmiete in diesem Submarkt ist gestiegen liegt derzeit bei 21,50 Euro/m². Mit einer Mindestmiete von 14,00 Euro/m² und einer Durchschnittsmiete von 17,17 Euro/m² liegt das Mietpreisniveau von diesem Sub- markt jedoch nach wie vor im Mittelfeld.

4,37 % Leerstandsquote Q4/2025

6.491 m 2

21,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (+46 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.4 Donaucity

Der Submarkt Donaucity konzentriert sich hauptsächlich auf das Gebiet der Donauplatte und wird im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern begrenzt. Mit Stand Q4 2025 umfasst dieser Submarkt insgesamt 586.689 m² an modernen Büroflächen. Im vierten Quartal 2025 wurde eine Vermietungsleistung von 5.270 m² erreicht, was einem Anstieg um 352 % ge- genüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ent- spricht. Mit insgesamt 24.873 vermieteten Quadratmetern 2025 fällt die Gesamtjahresbilanz ebenfalls höher aus als für das Jahr 2024 (+178 %). Hinsichtlich geplanter Fertigstellungen verzeichnet der Submarkt 2026 mit den Projekten VIENNA TWENTYTWO und DC Tower 2 eine deutliche Ausweitung der Bestands- fläche um insgesamt nahezu 50.000 m².

2027 werden keine neuen Flächen zur Drittverwendung erwartet – lediglich ein Objekt mit rund 18.000 m² zur Eigennutzung. Die Leerstandsquote betrug zuletzt 10,13 %, was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zu Q3/2025 darstellt. Grund dafür ist die Fertigstellung neuer Büroflächen im zweiten Halbjahr 2025. Aufgrund geplanter Fertigstellun- gen 2026 erwarten wir einen weiteren Anstieg. Die Spitzenmiete in diesem Submarkt liegt unverändert 21,00 Euro/m². Mit einer Mindestmiete von 13,50 Euro/m² gab es gegenüber der letzten Berichtsperiode keine Ver- änderungen. Eine leichte Steigerung gab es dagegen bei der Durchschnittsmiete: Diese belief sich zum Stand der Berichtserstellung auf 17,05 Euro/m².

10,13 % Leerstandsquote Q4/2025

5.270 m 2

21,00

Vermietungsleistung Q4/2025 (+352 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

18,0

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.5 Erdberg – St. Marx (Osten)

Der Standort erstreckt sich im Norden Wiens von Town-Town bis zur Gudrunstraße im Südosten. Mit einem Gesamtbestand von derzeit 700.370 m² ist er der drittgrößte Submarkt Wiens. Im vierten Quartal 2025 erzielte der Standort eine Vermietungsleistung von 1.635 m². Gegenüber dem vier- ten Quartal 2024 entspricht dies einem Anstieg von 69 %. Vergleicht man das Gesamtjahr 2025 mit einem Flächen- umsatz von 13.910 m² mit 2024, zeigt sich ebenso eine Zunahme (+33 %). Die jüngste Projektfertigstellung erfolgte 2024, wodurch der Submarkt um rund 6.000 m² erweitert wurde. Im Submarkt befinden sich derzeit zwei Projekte in der finalen Bauphase, die noch im ersten Halbjahr 2026 ab- geschlossen werden. Insgesamt werden damit rund 30.000 m² noch in diesem Jahr im Submarkt fertig-

gestellt. In den kommenden Jahren sind mehrere Neubau- und Revitalisierungsprojekte geplant, die sich jedoch noch nicht konkretisiert haben. Auch in den Jahren 2026 und 2027 ist rege Bautätigkeit im Submarkt zu erwarten – drei sich derzeit in Planung befindende Projekte sollen für weitere knapp 41.000 m² Fläche sorgen. Mit einer im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunkenen Leerstandsquote von 3,26 % liegt der Submarkt Erdberg – St. Marx (Osten) deutlich unter dem Durchschnittswert von 4,60 %. Wir erwarten jedoch, dass die Quote im ers- ten Halbjahr 2026 steigen wird. Die Spitzenmiete ist leicht gestiegen und belief sich zuletzt auf 19,50 Euro/m². Sowohl Mindestmiete und Durchschnittsmiete bleiben unverändert bei 13,00 Euro/m² beziehungsweise 14,64 Euro/m².

3,26 % Leerstandsquote Q4/2025

1.635 m 2

19,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (+69 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

Q2 Q3 Q4

Q1 Q2

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.6 Hauptbahnhof

Der Submarkt umfasst den Bereich um den Hauptbahn- hof, einschließlich der Bürogebäude Erste Campus und der ÖBB-Zentrale im Norden sowie das Arsenal bis zum Büroobjekt Office Provider im Süden. Der Gesamtbestand belief sich im vierten Quartal 2025 auf 532.988 m². Im vierten Quartal 2025 wurde eine Vermietungsleistung von 1.150 m² erbracht (+331 % im Vergleich zum Vorjah- reszeitraum). Diese starken relativen Schwankungen las- sen sich auf die in den vergangenen Jahren geringe Zahl an verfügbaren Flächen in diesem Submarkt zurückzu- führen. Insgesamt wurden 2025 36.643 m² vermietet, was ebenso einem starken Anstieg von mehr als 2.000 % ent- spricht – dieser ist maßgeblich beeinflusst durch eine Großvermietung im dritten Quartal. 2024 wurde der Submarkt durch die Fertigstellung zweier Projekte um rund 14.300 m² erweitert. Zudem sollen in den Jahren 2026 und 2027 zwei weitere Projekte

mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 17.000 m² fertig- gestellt werden.

Mit einem Wert von 4,78 % konnte die seit Ende 2020 höchste Leerstandsquote verzeichnet werden. Damit liegt der Submarkt Hauptbahnhof, welcher ehemals ab Ende 2021 durchgehend die niedrigste Leerstandsquote aller Submärkte aufwies, mittlerweile über dem Durchschnitt von 4,60 %. Aufgrund geplanter Fertigstellungen erwar- ten wir für 2026 einen weiteren Anstieg. Mit einer Spitzenmiete von 24,50 Euro/m² rangiert dieser Submarkt nach Innere Bezirke (CBD) unverändert auf Rang 2. Nicht verändert hat sich die Mindestmiete mit 17,10 Euro/m² – die beträchtliche Preisspanne spiegelt die Viel- falt der Standorte innerhalb des Submarkts wider. Mit einer Durchschnittsmiete von 17,44 Euro/m² verzeichnet dieser Submarkt zudem die zweithöchsten Durchschnitts- mieten aller Wiener Submärkte.

4,78 % Leerstandsquote Q4/2025

1.150 m 2

24,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (+331 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.7 Wienerberg (Süden)

Der Submarkt Wienerberg (Süden) wird nördlich von den beiden Businessparks EURO PLAZA und myhive Wiener- berg dominiert. Diese beiden Bürostandorte machen mehr als die Hälfte des gesamten Flächenbestands im Submarkt aus. Insgesamt erstreckt sich der Teilmarkt bis zu den Silo Offices im Süden und verfügt über einen Bestand an Büroflächen von 521.733 m². Die Vermietungsleistung im vierten Quartal 2025 betrug 5.801 m², was einem Anstieg von 86 % im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. Im Jahr 2025 wurden ins- gesamt 19.307 m² vermietet – ein mit einer Veränderung von +6 % gegenüber 2024 stabiler Wert. Zuletzt wurden dem Submarkt im Jahr 2025 mit dem Projekt Silo Next in der Lemböckgasse rund 10.300 m² an Büroflächen hinzugefügt.

Für 2027 wird lediglich die Fertigstellung des Boehringer- Ingelheim-Büros erwartet, weitere Projekte sind derzeit nicht vorgesehen. Die seit 2024 konstant sinkende Leerstandsquote von zuletzt 2,64 % stellt im Submarkt den niedrigsten Wert seit 2019 dar. Gleichzeitig ist sie im vierten Quartal 2025 die niedrigste Leerstandsquote aller Submärkte. Für das erste Halbjahr 2026 erwarten wir eine weiterhin rück- läufige Entwicklung. Die Spitzenmiete im Submarkt belief sich zum Zeitpunkt der Berichtserstellung unverändert auf 18,50 Euro/m². Bei Durchschnitts- und Mindestmiete kam es ebenso zu kei- nen Veränderungen – diese beliefen sich damit zuletzt auf 14,75 Euro/m² bzw. 13,90 Euro/m².

2,64 % Leerstandsquote Q4/2025

5.801 m 2

18,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (+86 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.8 Norden

Die Leerstandsquote im Submarkt Wien Nord beträgt aktuell 4,57 % und entspricht – nach Anstiegen im Laufe des Jahres 2025 – zuletzt etwa dem Gesamtdurchschnitt aller Submärkte. Für das erste Halbjahr 2026 erwarten wir eine stabile Leerstandsentwicklung. Die gegenwärtige Spitzenmiete im Submarkt Wien Nord beträgt 19,50 Euro/m² und hat sich somit seit der letzten Berichtsperiode nicht verändert. Auch die Mindestmiete, die derzeit bei 12,00 Euro/m² liegt, und die aktuelle Durch- schnittsmiete von 14,54 Euro/m² unterlagen seither kei- nen Veränderungen.

Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis zur Billrothstraße im Westen. Der derzeitige Gesamtbestand an modernen Büroflächen beläuft sich auf 432.810 m². Mit 990 m² an Vermietungsleistung im vierten Quartal 2025 verzeichnet der Submarkt gegenüber dem Ver- gleichszeitraum 2024 eine Abnahme von 83 %. Auf Basis der Gesamtjahresbetrachtung mit einem Wert von 12.936 m² und einer Veränderung von lediglich -1 % geht jedoch eine stabile Entwicklung des Flächenumsatzes hervor. Im Jahr 2025 wurden im Submarkt 3 Projekte mit rund 35.000 m² fertiggestellt. Das CARRE Muthgasse mit rund 11.400 m², der TwentyOne Central Hub (BT D) mit 22.500 m² sowie das FOKUS ON mit rund 3.000 m². Sonst ist nur 2027 noch ein Projekt in der Muthgasse mit 8.400 m² in der Planungsphase.

4,57 % Leerstandsquote Q4/2025

990 m 2

19,50

Vermietungsleistung Q4/2025 (-83 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

3.9 Westen

Die Leerstandsquote betrug zuletzt 3,97 %. Nach An- stiegen im Verlauf des Jahres 2025 erwarten wir für das Jahr 2026 wieder eine stabile Leerstandsentwicklung. Die Mietpreise im Submarkt Westen entwickelten sich stabil. Diese beliefen sich damit zuletzt auf 19,00 Euro/m² für die Spitzenmiete und auf 12,00 Euro/m² für die Min- destmiete. Mit einem Wert von 14,32 Euro/m² weist dieser Submarkt die niedrigste Durchschnittsmiete in Wien auf.

Der Standort, welcher von der Bahnhof City Wien West im Osten und Kai West im Westen abgegrenzt wird, verfügt über 220.140 m² Bestandsfläche, was ihn – gemessen an der Bürofläche – zum kleinsten Submarkt innerhalb der Wiener Stadtgrenze macht. Im vierten Quartal 2025 konnten 1.536 m² an Vermie- tungsleistung verzeichnet werden – eine Zunahme von 75 % gegenüber dem Vergleichszeitraum im Jahr 2024. Mit einem Flächenumsatz von 7.301 m² weist auch die Gesamtbilanz 2025 verglichen mit jener aus 2024 eine Steigerung auf (+43 %).

Derzeit befinden sich im Submarkt Westen keine Projekte zur Fertigstellung in den nächsten 1 bis 3 Jahren.

3,97 % Leerstandsquote Q4/2025

1.536 m 2

19,00

Vermietungsleistung Q4/2025 (+75 % iVz Vorjahr)

Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete

3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung

3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

Q2 Q3 Q4

2023

2024

2025

2023

2024

2025

in Tausend m² ● Vermietungsleistung

in % ● Leerstand

Quelle: Vienna Research Forum

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