3.2 Innere Bezirke (CBD)
Der Submarkt Innere Bezirke (CBD) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin zum Gürtel. Mit einer Gesamtfläche von etwa 2 Mio. m² stellt der CBD rund 34 % des Gesamtbestands aller Wiener Büroflächen gemäß VRF-Definition dar. Im vierten Quartal 2025 erreichte die Vermietungsleis- tung 30.130 m², was einem Zuwachs von 41 % im Ver- gleich zum vierten Quartal 2024 entspricht. In der Gesamtbetrachtung des Jahres 2024 konnte eine Ver- mietungsleistung von 63.099 m² erzielt werden, was einer leichten Abnahme von 8 % im Vergleich zum Jahr 2024 gleichkommt. Die dennoch durchwegs hohen Flächenum- sätze bekräftigen die Attraktivität dieses Standorts inner- halb der Wiener Submärkte.
2026 und 2027 werden – abgesehen von den Sanierungs- projekten der Generali – keine weiteren Flächen im Sub- markt erwartet.
Mit einem Wert von nur 3,94 % liegt die Leerstandsquote konstant unter dem Durchschnitt aller Submärkte, wel- cher bei 4,60 % liegt. Für das erste Halbjahr 2026 rech- nen wir mit einer stabilen Leerstandsentwicklung. Die Spitzenmieten liegen aktuell bei 28,50 Euro/m², was erneut keine Änderung gegenüber der vergangenen Be- obachtungsperiode darstellt. Mit einer Mindestmiete von 15,50 Euro/m² und einer leicht gestiegenen durchschnitt- lichen Miete von 19,26 EUR/m² weist der CBD das höchste Mietniveau der Wiener Submärkte auf.
Im Jahr 2025 wurden dem Submarkt zwei Projekte mit insgesamt 25.000 m² Bürofläche hinzugefügt.
3,94 % Leerstandsquote Q4/2025
30.130 m 2
28,50
Vermietungsleistung Q4/2025 (+41 % iVz Vorjahr)
Euro/m2/Monat netto Spitzenmiete
3 Jahres-Entwicklung-Vermietungsleistung
3 Jahres-Entwicklung-Leerstandsquote
35
9,0
8,0
30
7,0
25
6,0
20
5,0
4,0
15
3,0
10
2,0
5
1,0
0
0
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
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Q1
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Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2023
2024
2025
2023
2024
2025
in Tausend m² ● Vermietungsleistung
© OTTO Immobilien GmbH
in % ● Leerstand
© OTTO Immobilien GmbH
Quelle: Vienna Research Forum
Quelle: Vienna Research Forum
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