Büro Marktbericht Frühjahr 2026

Barbara Linder „Mit einer Vermietungsleistung von über 200.000 m2 wurde 2025 ein Wert erreicht, der Anlass zu Optimismus gibt. “

Bei genauerer Betrachtung zeigt sich jedoch ein leicht differenzierteres Bild: Einige wenige Großabschlüsse haben die Statistik maßgeblich beeinflusst, und der Wiener Büromarkt befindet sich nach wie vor in einer heraus- fordernden Phase. Nicht zu vergessen ist auch die Tat- sache, dass es sich bei einigen dieser großen Abschlüsse um Zwischennutzungen handelt, also keine klassischen Vermietungen. Hinzu kommt, dass einige dieser Vermietungen auf Ver- handlungsprozesse zurückgehen, die sich über mehrere Jahre erstreckten und erst 2025 zum Abschluss gebracht werden konnten. Es handelt sich somit weniger um eine plötzliche Marktbelebung als vielmehr um das Ergebnis langwieriger Entscheidungsprozesse, die nun ihren Nie- derschlag in den Zahlen finden. Das Jahr 2025 war zudem geprägt von kurzfristigen Pro- jektabsagen – nicht selten unmittelbar vor der Vertrags- unterzeichnung. Die Ursachen hierfür sind vielschichtig: Die sozioökonomische Lage bleibt angespannt, politische Unsicherheiten belasten das Investitionsklima, die Inflation in Österreich erweist sich als persistenter als erhofft, und die geopolitischen Krisen wirken sich weiterhin auf unter- nehmerische Entscheidungen aus. Verstärkt wird diese Zurückhaltung durch Budgetrestriktionen sowohl seitens der Stadt Wien als auch des Bundes, die sich unmittelbar auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken. Der Anmietungsprozess selbst hat an Komplexität ge- wonnen. Objekte mit klar strukturierten, unkomplizierten Konzepten sind in diesem Umfeld deutlich im Vorteil. Gleichzeitig ist eine verstärkte Tendenz zu beobachten, in bestehenden Immobilien zu verbleiben. Die Optimierung im Rahmen von Vertragsverlängerungen gewinnt immer mehr an Bedeutung – sogenannte „Stay vs. Go"-Analysen stehen bereits bei vielen Unternehmen vermehrt auf der Agenda. Vertragsverlängerungen bieten dabei durchaus Potenzial für Nachverhandlungen und Vertragsoptimie- rungen, die Mieter konsequent nutzen sollten. Aber auch auf Vermieterseite besteht ein ausgeprägtes Interesse an der Bindung bestehender Mieter, da Leerstand für beide Parteien mit Nachteilen verbunden ist.

Gleichzeitig eröffnen sich für Interessenten, die aktiv nach neuen Flächen suchen, interessante Perspektiven. Der zunehmende Vermietungsdruck bei Neubauprojekten verbessert die Verhandlungsposition der Mieterseite. Attraktive Konditionen und umfassende Incentivepakete könnten 2026 verstärkt angeboten werden. Moderne Büroimmobilien mit zeitgemäßer Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung bleiben weiterhin gefragt. ESG-Kri- terien haben sich dabei von einem Zusatzaspekt zu einem wesentlichen Entscheidungsfaktor entwickelt – nach- haltige Energiekonzepte wie Tiefenbohrungen oder Pho- tovoltaik-Anlagen gehören bei Neubauten zunehmend zum Standard. Die Projektumsetzung gestaltet sich indes schwieriger. Die teilweise erforderlichen Vorverwertungsquoten werden immer seltener erreicht. Hohe Baukosten und die an- gespannte Zinssituation führen dazu, dass günstige Büro- flächen praktisch nicht mehr realisiert werden können. Die Nachfrage nach mittelpreisigen Produkten ist stark ausgeprägt, während Neubauprojekte fast ausschließlich im hochpreisigen Segment angesiedelt sind – eine Dis- krepanz, die den Markt zunehmend prägt. Vereinzelt wird von Vermietern mehr Innovation gefordert: vertikale Gärten, neue Vermietungskonzepte, multifunktio- nale Raumnutzung. Derartige Ansätze mögen langfristig ihre Berechtigung haben, stoßen jedoch angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen derzeit auf be- grenzte Umsetzbarkeit. Die Lage bleibt das entscheidende Kriterium bei der Flächenwahl. Verstärkt wird dies durch den anhaltenden Trend, Mitarbeiter wieder vermehrt ins Büro zurückzu- holen, was die Nachfrage nach hochwertigen, zentral gelegenen Flächen zusätzlich stützt. Der Fokus auf qualitativ hochwertige Büroflächen ist ungebrochen. Nicht zu übersehen ist eine gewisse Skepsis gegenüber der Immobilienbranche, die in vielen Gesprächen mit- schwingt. In diesem komplexen Marktumfeld steigt jedoch auch der Bedarf an professioneller Beratung. Die Anzahl der Transaktionen, die durch Expert:innen begleitet wer- den, nimmt zu – fundierte Marktkenntnis und strategische Beratungskompetenz sind gefragter denn je.