Alexandra Puchner (Panattoni) bringt die Sicht aus der kleinteiligen Nachfrage ein. „Die Unternehmen haben derzeit einen massiven Kostendruck." Gefragt seien fle- xible, überschaubare Einheiten und weniger Big Boxes. Kleinteilige Gewerbeparks – in Oberösterreich beispiels- weise – seien nahezu vollständig ausgelastet. Während größere Anfragen eher rar sind, gewinnen kleinere An- fragen in A-Lagen an Bedeutung. Während standardisierte Lösungen eher abnehmen, nehmen individualisierte Kun- denlösungen stetig zu. Spekulativ bauen – Fuß vom Gas oder weitermachen? Würden Sie unter diesen Vorzeichen heute noch ein Projekt ohne Vorvermietung starten?
Mieter Entscheidungen deutlich länger hinauszögerten als in den Boomjahren, in denen Flächen rascher absorbiert worden seien. Andreas Liebsch (Go Asset) geht einen Schritt weiter und benennt die Mitverantwortung der Branche selbst: „Es gab strukturelle Fehler in einzelnen Projekten. Die Lagen, die gewählt wurden, waren teilweise schon von Anbeginn sehr risikoreich." Periphere Standorte, die allein durch die Nähe zu einer Autobahn argumentiert worden seien, könnten in einer Topkonjunktur funktionieren – „aber gerade in schwachen konjunkturellen Zeiten ist das Leer- stand pur". Auf Dauer drohe zudem eine Eigenkapital- knappheit, weil institutionelle Investoren – vielfach deutsche Adressen – das Kapital entweder gleich in Deutschland oder in dynamischere Nachbarmärkte investieren. Wo klemmt es – beim Produkt oder bei der Nachfrage? Ist der aktuelle Leerstand eher ein Nachfrage-, ein Produkt- oder ein Preisthema? Jakob Hoyos (AYKA ParX) sieht die Nachfrageseite als wesentliches Entscheidungskriterium für eine Neuent- wicklung, aber spekulative Elemente spielen auch eine wesentliche Rolle: „Wenn eine Entscheidung für einen spekulativen bzw. teilweise spekulativen Bau getroffen wurde, gilt vordergründig marktübliche Standards zu Gebäudespezifikationen zu erfüllen, um künftig ein breites Mieterpool ansprechen zu können; mieterseitige Sonder- wünsche können nicht frühzeitig abgebildet werden.“ Modulare Konzepte, welche nachträgliche Adaptierungen erlauben, seien ausschlaggebend bei der Entscheidung eines spekulativen Baus.
Die Runde positioniert sich hier erkennbar auseinander.
Fabian Weyss (DLH) plädiert für eine Abkühlung der spe- kulativen Pipeline: „Wir müssen zumindest einmal den Fuß vom Gas nehmen, den wir bis dato eher bis in die Ölwanne durchgedrückt hatten." Neue Projekte seien idealerweise in der Vorverwertung anzusiedeln – oder, wenn spekulativ, so konzipiert, dass während der Bauphase noch auf Nut- zeranforderungen reagiert werden könne. Gleichzeitig warnt er vor zu viel Schwarzmalerei: „Ohne Logistik funk- tioniert unsere Gesellschaft nicht. Das wird man immer brauchen." Armen Gevorkian (Propel) hält kontrastiv dagegen: „Wir tun es." Sein Unternehmen habe ein innerstädtisches Wie- ner Projekt mit unterschiedlichen Hallenformaten – von kleinen Einheiten mit hohem Office-Anteil bis hin zu grö- ßeren, beidseitig bedienbaren Flächen – spekulativ ge- startet, freigegeben vom Investor noch vor der jüngsten geopolitischen Zuspitzung. Er begreift die aktuelle Phase als Welle, nicht als Ende: „Die spekulative Logistikimmobilie ist nicht tot. Das ist definitiv nicht der Fall." Wer proaktiv
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