Retail Marktbericht Herbst 2026

2.1 OTTO-Auswertung Einkaufsstraßen

Methodik Im Vorjahr wurde erstmals im Retail-Marktbericht von OTTO Immobilien eine umfassende Analyse der A-Lagen der bedeutendsten Wiener Einkaufsstraßen durchgeführt – Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier und Bognergasse sowie innere Mariahilfer Straße –, die auch in der aktuellen Berichtsperiode fort- geführt wurde. Als A-Lage und damit absolute Bestlage gelten jene Standorte, deren Shopeingang unmittelbar an der jeweiligen Einkaufsstraße liegt und deren Erreichbar- keit insgesamt als sehr gut bewertet wird. Als Hauptkenngrößen gelten die Verkaufsfläche sowie die Anzahl der Shops je Geschäftsbereich. Für die Erhebung der Verkaufsflächen – jene Flächen, die für Kund:innen zugänglich sind, wie Verkaufs- oder Gasträume – wurde, wo möglich, auf gesicherte Quellen wie Grundrisse und Angebotsdaten sowie auf veröffentlichte Angaben, etwa Medienberichte, Websites der Shops oder Publikationen ausführender Architekturbüros, zurückgegriffen. Lag nur die Gesamtnutzfläche inklusive Nebenflächen wie Lager oder Keller vor, wurde die reine Verkaufsfläche auf dieser Basis geschätzt. Ohne belegbare Werte wurden Schätz- werte auf Basis von Begehungen, die seit 2024 jährlich zum Ende des dritten bzw. Beginn des vierten Quartals stattfinden, sowie GIS-Auswertungen (Polygone und ge- schossweise Verkaufsflächen) berechnet. Anschließend wurden die Shops in Kategorien unterteilt. Die Daten wer- den periodisch aktualisiert und die Datenqualität laufend verbessert, beispielsweise durch die Einbeziehung neu verfügbarer, belastbarer Daten. Aus diesem Grund kann es auch rückwirkend zu Anpassungen bei Werten aus den Vorperioden kommen. Anzumerken ist, dass der Datenstand überwiegend jenem der Begehung entspricht und Änderungen bis zum Zeit- punkt der Veröffentlichung nicht immer mitberücksichtigt werden konnten. Als Leerstand werden daher nur jene Flächen definiert, welche zum Zeitpunkt der Erhebung als solcher erkennbar waren. Flächen, bei welchen durch z. B. Außenfolierung oder Bauarbeiten bereits eine zukünftige Nutzung ableitbar war, wurden nicht als Leerstand ge- wertet. Das Ergebnis dieser umfassenden Analysen ist eine detaillierte Aufschlüsselung der Shopstruktur der genannten Einkaufsstraßen für die Jahre 2024, 2025 und 2026. Damit möchten wir Ihnen eine fundierte Grundlage für Entscheidungen bieten, unsere Beratungsqualität wei- ter steigern und auf Wunsch individuelle Spezialanalysen für Sie ermöglichen.

Oktober 2026) erneut eine Gesamtsumme der Verkaufs- flächen in A-Lagen erhoben, welche knapp 500 Shops beinhaltet. Die Bereiche Graben, Kohlmarkt (inkl. Goldenes Quartier und Bognergasse) und Kärntner Straße (inkl. westlicher Teil des Stephansplatzes) umfassen rund 85.000 m² an Verkaufsfläche in A-Lage. Am Kohlmarkt und am Graben gab es zuletzt praktisch keinen Leerstand, auf der Kärntner Straße lag er bei 2,1 % (+1,9 Prozent- punkte), was größtenteils auf den ehemaligen Benetton- Flagshipstore zurückzuführen ist. Auf neubespielte Flächen (Nutzerwechsel oder neu vergebene Leerstände, ab Feststehen der Nachnutzung) entfallen rund 2.400 m² (ca. 2,9 % der Gesamtverkaufsfläche in A-Lage). Nach außen hin war damit weniger Dynamik wahrnehmbar als in der starken Vorperiode, Off-Market befinden sich jedoch bereits einige prestigeträchtige Objekte in Ver- handlung bzw. Vorbereitung. Die A-Lage der inneren Mariahilfer Straße umfasst knapp 118.000 m² Verkaufs- fläche bei einem Leerstand von zuletzt 3,3 % (-0,5 Pro- zentpunkte). Neu bespielt wurden rund 5.400 m² (ca. 4,6 %) und damit ebenfalls weniger als in der Vorperiode, in der bereits viele Großflächen neu vermietet wurden. Die geringere Vermarktungsaktivität kann daher, gerade in Anbetracht des niedrigen Leerstandes, vor allem als Zeichen von Stabilität und Widerstandsfähigkeit gelesen werden. Insgesamt betrachtet war auf den bedeutendsten Wiener Einkaufsstraßen zuletzt zwar verglichen mit der Vorpe- riode weniger Marktbewegung wahrnehmbar, jedoch verdeutlicht dies in Kombination mit dem anhaltend gerin- gen Leerstand die stabile Mieterstruktur der A-Lagen. Gleichzeitig zeichnen sich hinter den Kulissen bereits neue Marktaktivitäten ab, die in den kommenden Monaten auch nach außen spürbar werden dürften. Detailliert aufberei- tete Ergebnisse dazu finden Sie auf den folgenden Seiten.

Verkaufsfläche A-Lagen Wien 2026

Kohlmarkt & Goldenes Quartier (inkl. Bognergasse) 19.100 m2

Mariahilfer Straße 117.500 m2

Kärntner Straße (inkl. westl. Stephansplatz) 51.700 m2

Gesamt 202.700 m2

Ergebnisse: Stabilität und Bewegung hinter den Kulissen

Graben 14.400 m2

Im Zuge dieser Analysen wurde von OTTO Immobilien für die Betrachtungsperiode 2026 (November 2025 bis