Zinshaus Marktbericht Herbst 2026

Philipp Maisel „Der Wiener Zinshausmarkt spürt den geopolitischen Gegenwind“

Das erste Halbjahr 2026 hat eine verhaltene Entwicklung am Wiener Zinshausmarkt mit sich gebracht. Das trans- aktionierte Volumen ging um rund 18 % auf 418 Millionen Euro zurück. Dieses Ergebnis lag zwar über den Verkaufs- zahlen der ersten Halbjahre 2023 und 2024, aber der zuletzt positive Trend – zum Jahresende 2025 wurde erstmals wieder die Ein-Milliarden-Schallmauer durch- brochen – konnte definitiv nicht fortgesetzt werden. Neben dem Gesamtvolumen zeigen auch die Preise einen leicht negativen Trend. Innerhalb des Gürtels gaben die Einstiegspreise, das sind die günstigsten Quadratmeter- preise für Objekte in den jeweiligen Bezirken, etwa im 4. Bezirk um rund 9 % und im 6. Bezirk um rund 5,5 % nach. Im 1. Bezirk wurde nach einigen getätigten Trans- aktionen der Spitzenpreis wieder auf unter 10.000 Euro pro m² herabgesetzt. Einen ganz wesentlichen Treiber dieser Entwicklung stellt der seit dem 28. Februar 2026 bestehende Iran-Krieg dar. Der daraus resultierende Druck auf die Energiepreise (Stichwort Sperrung der Straße von Hormus) führte schnell zu Inflationsängsten und als Konsequenz zu einer restriktiveren Geldpolitik der Notenbanken. Seitdem steigt nicht nur der Refinanzierungszinssatz der EZB, der erst- mals seit fast drei Jahren wieder angehoben wurde, son- dern auch die für variable Finanzierungen relevanten Euribor-Sätze, die je nach Laufzeit in den letzten sechs Monaten um 25 % und 35 % angestiegen sind. Auch die volkswirtschaftliche Gesamtentwicklung in Österreich gibt kaum Grund für Optimismus: die reale BIP-Prognose von rund plus 0,75 % liegt zum Teil deutlich unter der anderer europäischer Staaten und die Inflation bleibt auf einem unverändert hohen Level von prognosti- zierten 3,2 % im Jahresdurchschnitt; ein Wert, der deut- lich über dem Stabilitätsziel der EZB liegt. Politisch steht die Werthaltigkeit des Mietzinses weiter im Fokus,

nachdem die mit Jahresanfang in Kraft getretene Miet- rechtsreform strikte Deckelungen für Mieten im Vollan- wendungsbereich des MRG einzieht. Somit verlieren Bestandsmieten inflationsbereinigt an Wert, was den Appetit der Investoren weiter eingeschränkt hat. Trotzdem gibt es Teilsegmente des Marktes, die nach wie vor ein gutes Nachfragelevel aufweisen: so stehen beispielsweise weiterhin Zinshäuser, bei denen durch einen hohen Grad an Leerstehungen bzw. befristet ver- mieteten Einheiten kurzfristig Wohnungen per Einzel- abverkauf an den Markt gebracht werden können, im Fokus. Diese Strategie wird durch die nach wie vor sehr geringe Neuflächenproduktion an Wohnungen in Wien gestützt, wodurch sich die Nachfrage von Eigentums- wohnungssuchern, aus Mangel an Alternativen, noch stärker auf den gründerzeitlichen Bestand fokussiert. Bei jenen Vermarktungsprozessen, die wir im ersten Halbjahr geführt haben, spiegeln sich diese Tendenzen ebenfalls wider. So haben wir Ankäufe rein aus dem Eigenkapital beispielsweise in der Inneren Stadt und in Neubau zum Abschluss gebracht und haben außerhalb des Gürtels insbesondere in den hochpreisigen Bezirken Währing und Döbling jeweils Objekte erfolgreich platzie- ren können. Stand heute gehen wir davon aus, dass sich die Nach- frage in der zweiten Jahreshälfte noch stärker auf die inneren Bezirke konzentrieren wird und die Bedeutung von Full-Equity-Käufern weiter zunehmen wird. Verkaufs- seitig sehen wir primär Zinshäuser aus jahrzehntelangem Privatbesitz als attraktiv an. Die weitere Entwicklung der Volumina und Preise bzw. Renditen wird sich nicht los- gelöst am Wiener Zinshausparkett entscheiden, sondern hängt stärker denn je von geopolitischen Gegebenheiten sowie der Finanzierungsfreudigkeit der lokalen Banken ab.